- غالبًا ما تتوقف خيارات الشراء أو البيع أو حتى التأجير لعقار من العقارات التجارية على القيمة المقدّرة للمبنى. ومع ذلك، فإن تقدير هذه القيمة ليس بالأمر الهين.
- سواء كان ذلك مبنى سكنيًا، أو مجمعًا صناعيًا، أو مركزًا للتسوق بالتجزئة، فإن التقييمات التجارية تكون أكثر موضوعية بوجه عام من التقييمات السكنية.
- وغالبًا ما يعتمد التقييم التجاري على عناصر لا يمكن السيطرة عليها مثل سعر السوق الحالي الذي يتم بموجبه استئجار المساحات، وتكاليف الصيانة الإجمالية (والتي يمكن أن تختلف بشكل كبير من صناعة إلى أخرى).
- وبعد ذلك، بالطبع، هناك السؤال الصعب حول المبلغ الذي يرغب المشتري في دفعه.
|
6 طرق لتقييم العقارات التجارية |
||
|
1- نهج التكلفة |
|
- تأخذ طريقة التقييم هذه في الاعتبار تكلفة إعادة بناء الهيكل من الصفر، مع مراعاة القيمة الحالية للأرض، وكذلك مواد البناء والتكاليف الأخرى التي قد ترتبط باستبدال المبنى الحالي.
- وبشكل عام، يتم تطبيق نهج التكلفة عندما يكون من الصعب تحديد المقارنات المناسبة.
- على سبيل المثال، عندما يحتوي العقار على تحسينات فريدة أو متخصصة نسبيًا، أو عندما تضيف الهياكل المطوّرة قيمة كبيرة إلى الأرض.
|
|
2- نهج مقارنة المبيعات
|
|
- يُستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم المنازل والأراضي، ويُسمى في بعض الأحيان نهج "بيانات السوق".
- وهو عبارة عن تقدير للقيمة من خلال مقارنة عقار مع عقارات تم بيعها مؤخراً لها خصائص متشابهة.
- من خلال البحث عن العقارات المبيعة حديثًا ذات الخصائص المماثلة في نفس منطقة السوق، يأمل المشتري في التأكّد من القيمة السوقية العادلة للعقار المعني.
- على سبيل المثال، يمكن مقارنة مبنى سكني مكوّن من 12 وحدة بمبنى آخر تم بيعه في نفس الحي قبل بضعة أشهر فقط.
- في حين أن طريقة التقييم هذه تستخدم عادةً لتقييم العقارات السكنية، إلا أن لها عيبًا واحدًا.
- وهو أنه في ظل ظروف السوق العامة والمحلية قد يكون من الصعب العثور على مقارنات حديثة للعقارات المماثلة.
|
|
3- نهج رسملة الدخل
|
|
- يتم استخدام هذا النهج في التقييم لتقدير قيمة العقارات المُدرة للدخل مثل المباني السكنية "العمارات والأبراج السكنية" والمباني المكتبية ومراكز التسوق.
- تعتمد طريقة التقييم هذه بشكل أساسي على مقدار الدخل الذي يمكن أن يتوقع المستثمر الحصول عليه من عقار معين.
- يمكن اشتقاق هذا الدخل المتوقع جزئيًا من مقارنة العقارات المحلية المماثلة الأخرى، وكذلك من الانخفاض المتوقع في تكاليف الصيانة.
- لنفترض أنه تم شراء مبنى بمبلغ مليون ريال، وأن العائد المتوقع هو 5 %، بناءً على تحليلات السوق المحلية.
- يمكن تعزيز الدخل المتوقع البالغ 50 ألف ريال سنويًا من خلال تمرير التكاليف الأخرى المرتبطة بالمستأجر، مثل استخدام الكهرباء أو المياه.
- تستند هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار.
|
|
4- القيمة لكل مضاعف إيجار إجمالي
|
|
- تقيس طريقة تقييم مضاعف الإيجار الإجمالي وتقارن التقييم المحتمل للعقار من خلال أخذ سعر العقار وتقسيمه على إجمالي دخله.
- تُستخدم صيغة تقييم العقارات التجارية هذه بشكل عام لتحديد العقارات ذات السعر المنخفض بالنسبة لدخلها المحتمل القائم على السوق.
|
|
5- القيمة لكل باب
|
|
- تُستخدم طريقة تقييم العقارات التجارية هذه في المقام الأول للمباني السكنية بدلاً من الهياكل المكوّنة من وحدة واحدة.
- تحدد هذه الطريقة ببساطة قيمة المبنى بأكمله بناءً على عدد الوحدات.
- على سبيل المثال، سيتم تقييم المبنى الذي يحتوي على 20 شقة بسعر 4 ملايين ريال بمبلغ 200 ألف ريال"لكل باب" بغض النظر عن حجم كل وحدة.
|
|
6- التكلفة لكل قدم مربع قابل للتأجير
|
|
- تجمع الأقدام المربعة القابلة للإيجار بين الأقدام المربعة القابلة للاستخدام (يمكن لمستأجري المساحات شغلها) مع المناطق المشتركة التي يستفيد منها المستأجرون، مثل السلالم والمصاعد.
- باستخدام هذه المنهجية، يمكنك استقراء التكلفة لكل قدم مربع قابل للإيجار، ومقارنتها بمتوسط تكلفة الإيجار لكل قدم مربع وإجراء تقييم لقيمة المبنى.
- على سبيل المثال، إذا كان المبنى يحتوي على 10,000 قدم مربع قابلة للإيجار وكان متوسط تكلفة الإيجار لكل قدم مربع هو 12 دولارًا للقدم المربع سنويًا، فإن سعر الشراء البالغ 1.7 مليون ريال سيولد عائد إيجار إجماليا بنسبة 7 %.
- ومع ذلك، إذا أمكن تحصيل إيجار قدره 14 دولارًا للقدم المربع سنويًا، فإن تقييمًا قدره 1.9 مليون ريال سيحقق نفس العائد الإجمالي.
|
المصدر: فيرست ريبابليك
التعليقات {{getCommentCount()}}
كن أول من يعلق على الخبر
رد{{comment.DisplayName}} على {{getCommenterName(comment.ParentThreadID)}}
{{comment.DisplayName}}
{{comment.ElapsedTime}}