ايضاح من شركة "العقارات المتحدة" بخصوص التقييم الصادر من وكالة "كابيتال انتليجنس"

الأُسس المنطقية للتقييم

حافظت شركة العقارات المتحدة على مكانتها المالية الإجمالية المتينة في نهاية الربع الثالث من عام 2013، على الرغم من انخفاض الأرباح. ونظراً للتحسن الذي شهده استحقاق الدين لدى الشركة وانخفاض معدل الدين المالي مع تحقيقها لسجل أرباح ملحوظ واستمرار النمو في الأرباح الأساسية، رفعت كابيتال إنتليجنس من تصنيف سندات العقارات المتحدة الصادرة بقيمة 60 مليون دينار كويتي إلى التصنيف "بي.بي.بي". يدعم هذا الرفع موقف الشركة الراسخ ومحفظتها المالية الكبيرة والمتنوعة في الأصول المولدة للدخل، وقدرتها على زيادة نمو إيرادات الإيجار. وكذلك شكل الدعم القوي الذي تحظى به الشركة من مجموعة مشاريع الكويت القابضة ("كيبكو") التي تملك حصة الأغلبية فيها عاملاً أساسياً في رفع تصنيف السندات. بينما ظلت القيود الأساسية على تصنيف السند متمثلةً بضيق السيولة الذي تعاني منه الشركة (مع بعض الاعتماد على التسهيلات الدوّارة قصيرة الأجل) واعتمادها المستمر على إعادة التمويل ومبيعات الأصول لتسديد تسهيلاتها الائتمانية الأكبر. ونتيجةً لهذا الرفع، تنعكس النظرة المستقبلية على التصنيف بأنها "مستقرة". 

هذا وقد حافظت العقارات المتحدة على سجل مميز من الربحية المستمرة خلال تسعة أشهر حتى نهاية الربع الثالث من عام 2013، على الرغم من انخفاض ربحها الصافي لتلك الفترة ذاتها من العام الماضي، والذي نتج من بيع أحد الأصول الهامة. من ناحية أخرى، شهدت الشركة نمواّ متواصلاً في أرباحها الرئيسية من الإيجارات رغم بيئة السوق العقاري المليئة بالتحديات في المنطقة. وقد شجع على تحقيق نمو الإيجارات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2013 ارتفاع معدلات الإشغال وإكمال الشركة لمشروع السوق التجاري والفندق في عُمان. يعتمد استقرار التوقعات المستقبلية لتحقيق زيادة في نمو الإيجارات على المشاريع المستمرة المخطط لها وكذلك توقع تعافي عدد من أسواقها الرئيسية، وإن كان متواضعاً.

لقد حقق الجانب المالي للشركة تحسناً طفيفاً في الفترة قيد الدراسة مع انخفاض في إجمالي الدين، تبعه انخفاض في معدل الدين المالي، ليشكل نسبةً اعتبرت إيجابية بالمقارنة مع نظرائها. كما شهد استحقاق الدين لدى الشركة تحسناً ملحوظاً مع تطبيق فترة أطول للسند، يرافقه إثبات قدرة الشركة على النجاح في بيع الأصول رغم صعوبة الظروف السائدة في السوق المحلي. نجحت الشركة كذلك في التخفيف قليلاً من تأثير ضيق السيولة، وهو ما يعد شائعاً بين شركات التطوير العقاري، وذلك من خلال محفظتها المالية الكبيرة نوعاً ما من الأصول المولدة للدخل والتي اتصفت بقابلية بيعها بسهولة. بيد أن الضعف المحتمل للشركة قد ارتبط بمستوى الدين الذي لا يزال مرتفعاً مقارنةً مع المكاسب، كما سيستمر ضيق السيولة في إثقال تصنيف السند.

تخضع الميزانية العمومية لدى العقارات المتحدة لسيطرة نوع من الأصول غير الجارية مع تركز متواضع في بضع بلدان في المنطقة (الشرق الأوسط) بما فيها الكويت في نهاية الربع الثالث لعام 2013. يُشكل التعافي المتواضع في عدد من الأسواق الرئيسية في الكويت تطوراً مشجعاً، بينما وصفت جوانب النمو الإيجاري بأنها إيجابية بالنظر إلى تواريخ الإكمال المستهدفة لعدد من المشاريع الجارية. ومع المضي قدماً، واصلت الإدارة تركيزها على خفض الدين وتحقيق الكفاءة التشغيلية. يتوقع أن تنجح الشركة في تحقيق تخفيض مستمر لديونها وسوف يعمل التنفيذ الناجح لخطط المبيعات ذات الصلة على خفض الدين والذي من شأنه العمل على تعزيز الموقف المالي للشركة بشكل أفضل. 

تحتل شركة العقارات المتحدة مكانة مرموقة بين شركات التطوير العقاري في الكويت، وقد نجحت في استحواذ مكانة لها كمطور رئيسي في منطقة الشرق الأوسط. أضف لهذا العامل وجود علاقة تبعية مباشرة  للشركة مع مجموعة كيبكو تمنح الشركة أسباب دعم قوية لها. 
 
النظرة المستقبلية
على ضوء تحقيق أرباح أقل خلال الأشهر التسعة الأولى حتى نهاية الربع الثالث من عام 2013، فإنه لمن المرجح أن تحقق الشركة أرباحاً كلية للعام 2013 أقل مما حققته في عام 2012. تعمل البيئة العقارية التي تشهد تحسناً في المنطقة على زيادة التشجيع، وينبغي أن تساهم في مساعدة الشركة على تنفيذ خططها في التصرف بالأصول. بيد أنه ليس من المتوقع أن تكون المكاسب التي ستحققها الشركة في التصرف بهذه الأصول كبيرة، إلا أنها كافية للاحتفاظ بدخل صافى مستقر إلى حد ما خلال الأعوام الثلاث القادمة. وفي حين يعتبر التخطيط لمبيعات الشركة متحفظاً نوعاً ما في ظل الانتعاش المتواضع لسوق العقارات مؤخراً في المنطقة هشاً وعرضةً للمزيد من الاضطرابات السياسية. تعتمد الأرباح الجوهرية للشركة بشكل كبير على دخل الإيجارات، والذي يتوقع أن ينمو بفضل ارتفاع معدلات الإشغال وبداية مشروع مول العبدلي في الأردن في أواخر العام. كما يمكن أيضاً لإنجاز مشاريع مستمرة من قبل شركات تابعة أن يحقق إسهامات ذات أهمية أكبر على المدى المتوسط والبعيد.

إصدار السند غير المضمون:

المُصدر: شركة العقارات المتحدة ش.م.ك. (يو.آر.سي)

المبلغ: 60 مليون دينار كويتي (الشريحة الخاضعة لمعدل ثابت – 36.45 مليون دينار كويتي، والشريحة الخاضعة لمعدل عائم – 23.55 مليون دينار كويتي)

سعر الإصدار: 100%

الاستحقاق: 5 سنوات مع تحديد موعد الاستحقاق في 24 يونيو 2018.