"الدار العقارية" تتوقع نمواً أكبر لمحفظتها الاستثمارية

توقع محمد المبارك الرئيس التنفيذي لشركة الدار العقارية، في تصريحات لـ«البيان الاقتصادي»، أن يتزايد نمو المحفظة الاستثمارية للشركة للعام الجاري والأعوام المقبلة بسبب انتهاء عمليات التأجير الكامل لياس مول ومول المركز التجاري العالمي وإنجاز توسعات السوق المركزي وافتتاح مدرسة جديدة ضمن أكاديميات الدار والتشغيل الكامل لفندق «كورتيارد ماريوت»، إضافة إلى العوائد المتوقعة للمشاريع العقارية الجديدة التي ستعلن عنها الشركة خلال معرض سيتي سكيب أبوظبي أبريل المقبل.

وكشفت النتائج المالية لشركة نهاية الأسبوع عن تطور إيجابي تمثل في نمو المحفظة الاستثمارية للشركة خلال عام 2014، بنسبة 23% إلى 2.5 مليار درهم مقارنة بعام 2013، مما يقوي من الموقف المالي للشركة ويجنبها تداعيات الأزمات المفاجئة مثل تداعيات الأزمة المالية العالمية 2008.

وذكر المبارك أن الشركة استفادت كثيراً من استثمار أصولها لافتاً إلى أن هذا لا يعني أن الشركة ستتخلى عن البيع بل يسير البيع والتأجير بجوار بعضهما البعض، ولفت إلى أن الشركة أجرت دراسات متعمقة على سوق أبوظبي خلال العامين الماضين ولديها مشاريع ستعلنها خلال العام الجاري تلبي احتياجات السوق بشكل كبير، وهذه المشاريع متنوعة بين بيع وتأجير، وستؤدي إلى نمو المحفظة الاستثمارية للشركة بصورة أفضل وأكبر.

تداعيات الأزمة العالمية

وشكل عام 2010 علامة فارقة للشركة حيث وضعت استراتيجية عمل جديدة ركزت على إدارتها للعديد من أصولها، خاصة وأن نشاطها تركز بشكل أكبر على بيع الأراضي والوحدات السكنية في شاطئ الراحة وجزيرة الريم، مما شكل لها ضرراً بالغاً ظهر واضحاً عقب الأزمة المالية العالمية التي ظهرت تداعياتها على الشركة والقطاع العقاري في أبوظبي خلال عامي 2009 و2010 ودفع حكومة أبوظبي للتدخل لمنع الشركة من الانهيار عبر شراء بعض أصولها.

ومنذ نهاية العام 2010 ظهرت نتائج الاستراتيجية الجديدة للشركة والتي تركزت على إدارة وتأجير العديد من أصولها مثل الفنادق ومراكز تجارة البيع بالتجزئة والمدارس والمباني والمكاتب، وبعد مرور أربع سنوات ازداد الموقف المالي للشركة قوة، ونمت محفظتها الاستثمارية بشكل جيد لتصل إلى 2.5 مليار بنهاية العام الماضي، ويتنوع هذا الدخل على نسبة 62% من الأصول السكنية والمكتبية ومتاجر التجزئة، و28% من دخل المحفظة من الفنادق ومرافق الترفيه و10% من المدارس التي أنشأتها وتديرها الشركة عبر أكاديمية الدار.

عائد منخفض

ويقول محمد على ياسين العضو المنتدب في شركة أبوظبي الوطني للاستثمار إن نمو المحفظة الاستثمارية لشركة الدار خلال العامين الماضين أمر إيجابي للغاية لافتا إلى أن زيادة هذا النمو بنسبة 23% خلال العام الماضي يرجع بالأساس إلى افتتاح ياس مول بشكل خاص.

ويذكر أن أرباح الشركة خلال الربع الرابع ارتفعت بشكل ملحوظ مشيرا إلى أن هذا الارتفاع مرجعه بيع أراضٍ ، إضافة إلى زيادة إيجارات وحداتها السكنية بعد أن تم إشغال وحدات أخرى.

ويشير إلى أنه على الرغم من إيجابية هذا النمو إلى أن العائد على المحفظة الاستثمارية للشركة مازال منخفضاً لأن هذا العائد يتركز بصورة أساسية على الإيجار إلى حد كبير، ومن المهم أن تركز الشركة على عقد شراكات مع المؤجرين لمحلات مراكزها التجارية خاصة الكبرى مثل ياس مول والمركز التجاري العالمي بحيث يتعاظم دخلها كما تفعل شركة إعمار ولو تم هذا فإن العائد سيترفع لديها بشكل أكبر خاصة خلال عام 2016.

ويؤكد محمد على ياسين على أن الشركة ستواجه تحدياً كبيراً خلال عام 2015 حيث إن جزءاً كبيراً من إيراداتها جاء من بيع عقارات للحكومة أو نتيجة الاندماج مع شركة صروح العقارية، والشركة بحاجة ملحة لزيادة أرباحها بمعدلات تزيد عن أرباح عام 2014 حتى تنمو إيراداتها بشكل جيد.

ويرى أن الشركة نجحت بشكل كبير خلال عام 2014 في إعادة هيكلة قروضها، حيث تم تخفيض الإقراض وتكلفته إيجابية ولكن الشركة مازالت بحاجة إلى عمليات تخفيض إضافية خاصة وأنها نجحت في إعادة تمويل سندات بتكلفة أقل ولكن ماذا ستفعل إذا ارتفعت أسعار الفائدة مرة أخرى.

أصول مدرة للدخل

ويرى مسعود العور الرئيس التنفيذي لشركة تسويق للتطوير والتسويق العقاري أن نمو المحفظة الاستثمارية لشركة الدار له إيجابيات كثيرة لا تقتصر فقط على ضمان صمود ونمو الشركة واستمراريتها في وجه الأزمات المفاجئة وذلك كأقوى شركة في سوق أبوظبي باعتبارها تملك أصولاً مدرة للدخل تتيح لها تدفقاً مستمراً للدخل، بل أيضاً تسهل لها هذه المحفظة على الحصول على تمويلات من بنوك وشركات تمويل محلية وعالمية بسهولة وبفائدة أقل وذلك بضمان الدخل أولاً خاصة مع ترقية تصنيفها الائتماني من قبل وكالات التصنيف العالمية مثل وكالتي موديز وستاندر آند بورز، علماً بأن كل المؤشرات تؤكد على أن هذا الدخل المتكرر سيزيد مع ارتفاع نسب الإشغال في فنادقها ومتاجرها ومساكنها، وهذه الزيادة عامل رئيسي لنمو العمليات التجارية للشركة والحصول على تمويلات جديدة للمشاريع المستقبلية.

ارتفاعات

يؤكد التقرير المالي لشركة الدار لعام 2014، ارتفاع نسبة الإشغال في فنادقها إلى 81% مقارنة مع 77% عام 2013، كما ارتفعت المساحات المكتبية المؤجرة إلى نسبة 91% بدلاً من 82%، وارتفعت عقارات التأجير لديها إلى 97%. ونوه مسعود العور إلى أن أصول الشركة المدارة من جانبها مازالت بحاجة ملحة إلى إعادة هيكلة كما تم إعادة هيكلة ديونها، مشيرا إلى أن الشركة بحاجة إلى تحسين الخدمات التي تقدمها بطريقة أفضل طالما أنها ستدخل مجالات التأجير والإدارة بقوة في أبوظبي كما ظهر جليا العام الماضي، ولكي ينمو القطاع العقاري بشكل أفضل في أبوظبي فلابد أن ينمو معه قطاع خدمات العقارات ولابد أن تركز عليه شركة الدار لأن هذا القطاع اليوم في أبوظبي ليس في أحسن مستوياته.

رضا مسلم: طرح مشاريع الإسكان المتوسط ضرورة اجتماعية

دعا رضا مسلم الشريك في شركة تروث للاستشارات الاقتصادية في أبوظبي والخبير الاقتصادي إلى ضرورة أن تنتبه قيادة شركة الدار حالياً إلى المهمة والهدف الرئيسي للشركة في أبوظبي لأن شركة الدار ليس هدفها الربح وإقامة المساكن الفاخرة فقط بل عليها أعباء ومسؤوليات اجتماعية لأنها أصبحت الشركة الأكبر والقائد للقطاع العقاري في أبوظبي بعد دمج شركة صروح فيها، وعليها اليوم باعتباره من أهم الشركات التي تدعمها الحكومة أن تعيد تشكيل القطاع العقاري في أبوظبي بما يحقق لها تلبية احتياجاته الحقيقية والتخفيف من مشكلاته.

وأشار إلى أنه ليس من المعقول أن يعاني القطاع العقاري في أبوظبي من ندرة الإسكان المتوسط ودون المتوسط الذي يلبي احتياجات الشريحة الأكبر من سكان أبوظبي وتتجه الشركة بقوة لبناء المزيد من الوحدات السكنية الفاخرة، ولا ينبغي القول بأن غالبية أراضي الشركة في مناطق تقع على البحر ولا تصلح إلا للإسكان الفاخر فقط ، لأن لدى الشركة أراضي تصلح للإسكان المتوسط، وإن لم يكن لديها فعليها أن تسعى لدى الحكومة للحصول على أراض لتبني عليها إسكاناً متوسطاً حتى يزداد المعروض في السوق وتتراجع الإيجارات السكنية والتجارية لأن أوضاع الإيجارات الحالية مترفعة وسيكون لها أضرار على الاقتصاد الوطني لا محالة.

وقال: «لابد أن تعلن وتفصح شركة الدار بكل شفافية عن استراتيجيتها العقارية في سوق أبوظبي وأن تكون هذه الاستراتيجية متلائمة مع متطلبات رؤية أبوظبي الاقتصادية 2030 ، ولابد أن يكون للإسكان المتوسط النصيب الأكبر من هذه الخطة، ولابد أن توظف الشركة خبرتها في الإسكان الفاخر في مشاريعها للإسكان المتوسط وهذا دور اجتماعي ووطني مهم يقع على عاتق الشركة باعتبارها الشركة المسيطرة على السوق.

تكلفة التشغيل

وأكد أن شركة الدار بحاجة ملحة إلى إعادة هيكلة تكلفة تشغيل عملياتها المباشرة الرئيسية ممثلة في البنود الرئيسية لها وخاصة الرواتب والمصاريف الإدارية.

وأوضح قائلا:«هناك ارتفاع في تكلفة التشغيل لدى شركة الدار مقارنة بشركات عقارية أخرى في دولة الإمارات، ولو أعادت الشركة هيكلة تكاليف التشغيل المباشرة على عقاراتها ستؤدي إلى زيادات الإيرادات بشكل أكبر مما هي عليها، علماً بأن ما حققته الشركة من إيرادات لعام 2014 كان جيداً للغاية.

وأضاف «شركة الدار بحاجة إلى أفكار إبداعية أكبر وعمل متقن أكثر، وبلا شك فإن ما قامت به الشركة من إعادة هيكلة ديونها كان عملاً جيداً، حيث نفذت الشركة استراتيجية رمت إلى تخفيض نسبة مديونيتها والحد من تكلفة الاقتراض وتمديد فترات الاستحقاق. ونجحت الشركة في تخفيض إجمالي ديونها المستحقة من 13.79 مليار درهم إلى 9.17 مليارات درهم بحلول 31 ديسمبر 2014، لتنخفض بذلك نسبة المديونية (صافي الديون إلى حقوق ملكية المساهمين) بنسبة 33% مقارنة بالعام 2013، وظهر نتائج ذلك سريعاً.

حيث تم رفع التصنيف الائتماني لشركة الدار من قِبل وكالتي «موديز» و«ستاندرد آند بورز» وترقيتها إلى درجة «استثمار» بفضل تحسن وضعها المالي بشكل كبير خلال الربع الرابع من العام الماضي، ونوه إلى أن شركة الدار العقارية نجحت خلال العام 2014 في إتمام برنامج متكامل لإعادة تمويل ديونها، تمكنت خلاله من خفض المتوسط المرجح لتكلفة الاقتراض إلى 2.7% بحلول نهاية العام، كما امتلكت الشركة رؤية واضحة فيما يتعلّق بإيراداتها النقدية، حيث بلغ مجموع مستحقات الشركة من حكومة أبوظبي 5.7 مليارات درهم وذلك مقابل مشاريع وأعمال بنية تحتية كانت قد نفّذتها الشركة بالنيابة عن الحكومة.

دروس الأزمة

يرى رضا مسلم أن شركة الدار العقارية استفادت كثيراً من تجربتها العقارية بعد الأزمة المالية العالمية التي ضربت العالم سبتمبر 2008 واستمرت تداعياتها لعدة سنوات، لافتاً إلى أن الشركة أضيرت بشكل كبير كما أضيرت كبريات الشركات العقارية في الإمارات والعالم، واتجهت الدار بعد عام 2010 إلى تغيير حاد في استراتيجيتها وسياستها، حيث بدأت التركيز على وجود محفظة استثمارية متنوعة لها تدر عليها دخلاً يتزايد عاماً بعد الآخر وتنأى بها عن الأزمات المالية المفاجئة، ولذلك اتجهت الشركة إلى تنوع مشاريعها.

حيث لم يعد يقتصر دورها على إنشاء المشاريع العقارية وبيعها بل تأجير بعض هذه العقارات إضافة إلى تجارة التجزئة.