المركزي ينشر ضوابط التمويل العقاري من البنوك القطرية

نشر مصرف قطر المركزي على موقعه الالكتروني التعميم رقم 7 لسنة 2023 الموجه للبنوك العامة بالدولة بشأن ضوابط التمويل العقاري، والذي قال فيه مصرف قطر المركزي انه بالإشارة إلى تعليمات مصرف قطر المركزي بالصفحات رقم 199 - 205 من كتاب تعليمات البنوك بشأن ضوابط التمويل العقاري، ومن أجل تطوير هذه التعليمات بما يتلاءم مع متطلبات المرحلة الحالية بشأن تنمية القطاع العقاري، ودون الإخلال بالتحوط اللازم للمخاطر العقارية التي تواجه البنوك في هذا الشأن، فقد قرر المصرف المركزي إدخال تعديلات على التعليمات السابقة، مضيفا انه بخصوص تعريف التمويل العقاري فسيبقى تعريف التمويل العقاري الوارد بالصفحات رقم 199 -201 من كتاب تعليمات البنوك بشأن ضوابط التمويل العقاري على ما هو عليه، على أن ينطبق على البنك الوطني وفروعه بالخارج وشركاته التابعة داخل قطر فقط مع استبعاد الشركات التابعة خارج قطر من نطاق التعريف.

سقف التمويل العقاري

وبخصوص السقف الإجمالي لمخاطر التمويل العقاري، فقال مصرف قطر المركزي من خلال التعميم الصادر عنه ستبقى تبقى مكونات مخاطر التمويل العقاري لعرض قياس السقوف المبينة على النحو الوارد بالصفحة رقم 201 بالفقرات من 1 إلى 6 مع الاشارة الى انه يجب ألا يتجاوز إجمالي مخاطر التمويل العقاري في أي وقت نسبة 150% من قاعدة رأس المال وينطبق السقف المبين أعلاه على مستوى البنك وفروعه بالخارج وشركاته التابعة داخل قطر فقط مع استبعاد الشركات التابعة خارج قطر.

وبخصوص سقوف منح التمويل العقاري (نسبة القرض للضمان العقاري ومدته)، فقال مصرف قطر المركزي انه تستبدل السقوف المحددة بالصفحة رقم 202 والخاصة بالتمويل العقاري داخل قطر بالسقوف التالية وتنطبق فقط على البنك وشركاته التابعة داخل قطر بينما تخضع الفروع والشركات التابعة خارج قطر للتعليمات وسقوف السلطات الرقابية المضيفة طالما كانت العقارات الضامنة والممولة خارج قطر.

وكشف "المركزي" في بند ضوابط أخرى للتمويل العقاري بأنه سيتم الإبقاء على التعليمات الواردة رابعاً بالصفحة رقم 203 من كتاب تعليمات البنوك الخاصة بالتنفيذ على الضمانات، مع استبدال التعليمات الأخرى الواردة بالفترة من 1 إلى 5 بالبند خامساً بصفحة 204 من نفس الكتاب. كما تضمن مجموعة من الجداول التي توضح سقوف التمويل العقاري.

تمويل العقارات

وقال المركزي انه بالنسبة للضوابط أخرى للتمويل العقاري، فسيتم الإبقاء على التعليمات الواردة بالبند رابعاً بالصفحة رقم 203 من كتاب تعليمات البنوك الخاصة بالتنفيذ على الضمانات، في حين تستبدل التعليمات العامة الأخرى الواردة بالفقرات من 1 الى 5 بالبند خامسا بصفحة رقم 204 من كتاب تعليمات البنوك بالتعليمات التالية لتمويل العقارات الجاهزة وتحت الإنشاء للأفراد لكافة الأغراض والتي يكون أحد مصادر سدادها الراتب للعميل يجب ألا تزيد إجمالي الاستقطاعات من الراتب والعلاوات الاجتماعية لجميع أنواع الالتزامات على راتب العميل لدى الجهاز المصرفي عن 75% الراتب الأساسي والعلاوة الاجتماعية للقطريين و50% من إجمالي الراتب لغير القطريين ويجب على البنوك إجراء الدراسة الواجبة لتحديد العمر المناسب لكل فئة من العملاء وفقا الجهة وظروف عملهم ووظائفهم وسن التقاعد وربط ذلك بحجم ومدة التمويل والحاجة للوجود كفيل شخصي أو وجود تغطية تأمينية. وفيما يتعلق بتمويل العقارات الجاهزة لغير المقيمين، يجب على البنوك التحقق من توافر مصادر سداد محولة للبنك لتغطية أقساط التمويل وفي حالة حصول العميل على الاقامة الدائمة بقطر نتيجة تملكه للعقار يمكن للبنك تحديد مدة التمويل لتكون مماثلة للمدة المتاحة للمقيمين.

وقال المركزي ان السقوف المذكورة في هذا التعميم هي سقوف عامة تشكل الحد الأقصى للمتطلبات الرقابية وعلى كل بنك تحديد السقوف والضوابط الملائمة له داخل هذا الإطار العام بما يتناسب مع قدرته على تحمل هذا النوع من المخاطر طويلة الأجل وخاصة فيما يتعلق بمتطلبات السيولة وكفاية رأس المال وأن يكون ذلك بناءً على معايير ودراسات قانونية وسوقية متخصصة لكل فئة من العملاء ولكل نوع من العقارات أخذ في الاعتبار عوامل ومؤشرات الاقتصاد الكلي وتقلبات السوق خلال عمر التمويل وأي صعوبات قانونية تحول دون قدرته على تسييل الضمانات في الوقت الملائم، وفيما يتعلق بتمويل العقارات تحت الإنشاء يجب ألا تزيد فترة السماح إن منحت عن ثلاث سنوات وتكون من ضمن المدة الاجمالية للتمويل مع الانتظام في سداد الفائدة (العائد) خلال هذه الفترة بشكل شهري أو ربع سنوي على الأكثر.

ضوابط وشروط

وأوضح تعميم المركزي أنه يجب وضع ضوابط وشروط للتمويل العقاري الممنوح للعميل من البنك وفروعه وشركاته التابعة خارج قطر تتلاءم مع ظروف وحجم الأسواق العقارية في كل بلد ومع السقوف والضوابط والتوجيات الإشرافية في كل بلد والتحقق من سلامة الإجراءات التنفيذية القانونية التي تتيح للبنك التنفيذ على الرهون العقارية تثمين الأراضي والعقارات الجاهزة لتقدير قيمتها المتحدة أساساً لتحديد قيمة التمويل على ذلك بشكل دوري كل عامين كحد أقصى ويجب في ذلك الاعتماد على مثمن عقاري معتمد ومسجل لدى المحاكم العدلية في قطر وفي حالة التمويل الممنوح خارج قطر يعتمد على المثمنين المعتمدين لدى الجهات الرسمية المعنية وفي جميع الأحوال، يجب الأخذ بالقيمة السوقية الجبرية للعقار التي تقدر تحت ظروف ضغط البيع الفوري، والتي يجب أن يتضمها تقرير المثمن، كما ينبغي مراعاة حياد واستقلالية المثمن وعدم وجود أي علاقات له مع البنك أو العميل يكون من شأنها التأثير على تقديره وعند تمويل شراء عقارات تحت الإنشاء، وفقاً لقانون التطوير العقاري يجب ألا تزيد القيمة المقدرة للعقار والمحددة أساساً لتحديد قيمة التمويل عن القيمة المتعاقد عليها في الأصل مع صاحب المشروع وفي حالة تمويل البنك المشاريع التطوير العقاري التي يمول التسويق وحداتها يجب التحقق من ربط تدفقات التمويل بمراحل الإنجاز وإجراء الدراسات والمتابعات اللازمة للتحقق من القدرة على استكمال المشروع وأن تحول إليه إيرادات حجز وبيع وحدات المشروع بما يعطي أقساط التمويل وفوائده (عوائده) والتحقق من عدم استغلال المطور لهذه الأموال في أي أغراض أخرى ويجب أن تلتزم في ذلك بجميع المواد المعنية الواردة بالقانون رقم 6 لسنة 2014 الخاص بتنظيم التطوير العقاري.

حظر الأراضي

وقال المركزي في تعميمه للبنوك انه يحظر على البنوك تقديم تمويل لأغراض شراء الأراضي بغرض المتاجرة فيها. مضيفا انه بالنسبة للبيانات الدورية ونماذج الإبلاغ تستبدل التعليمات والنماذج المذكورة بالفقرة 6 بالصفحة رقم 205 من كتاب تعليمات البنوك الخاصة بالبيانات الدورية عن مخاطر التمويل العقاري بالتعليمات التالية: على البنوك تزويد المركزي بشكل شهري مع مرفقات الميزانية الشهرية بوضع نسبة مخاطر التمويل العقاري لديه وفقا لمتطلبات هذا التعميم باستخدام النماذج المرفقة كبديل للنماذج الواردة بالجزء الثاني من كتاب تعليمات البنوك وذلك بغرض حساب نسبة مخاطر التمويل العقاري والتجاوزات فيها عن السقوف المحددة بهذا التعميم، على أن يتم تزويد المركزي بها في موعد أقصاء اليوم الثامن من كل شهر اعتبارا من تاريخه وسيتم احتساب وفرض الجزاءات المالية المقررة وفقا للقواعد على التجاوز القائم في نهاية كل شهر عن السقف الإجمالي للتمويل العقاري البالغ 150% من قاعدة رأس المال.

ويعتبر القطاع العقاري أحد أسرع القطاعات نموًا في دولة قطر، ويحتل المرتبة الثانية بعد قطاع الطاقة، باستقطاب استثمارات تتجاوز 82 مليار ريال، بما يعادل أكثر من 23 مليار دولار خلال عام 2022، وإطلاق 135 مشروعًا عقاريًا خلال العام نفسه، كما لدى قطر بنية تحتية تعد من بين الأفضل على مستوى العالم وبما يجسد الجهود الكبيرة لجميع قطاعات الدولة في توفير خيارات مستدامة لتحقيق صحة سكان دولة قطر ورفاههم، وذلك إلى جانب السعي الحثيث لتنفيذ الخطة العمرانية الشاملة لدولة قطر والاستثمار الفعال والموجّه لمشاريع البنية التحتية، وفقًا لاستراتيجية التنمية الوطنية. وقد اتخذت قطر مجموعة من المبادرات مؤخرا لتطوير القطاع العقاري إنشاء الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري، والتي تعتبر خطوة رائدة ومهمة لتعزيز هذا القطاع الحيوي ومواصلة تطويره، من خلال تنظيمه وتحفيزه والمساهمة في النهوض به، تنفيذا لسياسات الدولة وتوجهاتها الطموحة، ضمن رؤية قطر الوطنية 2030، مع مراعاة خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وتحقيق التنمية العمرانية بشكل متوازن ومتكامل، وبما يحافظ على جودة الحياة والاستدامة، ويسهم في التطوير العقاري والإسكان المستدام في الدولة، في ظل النهضة العقارية التي تشهدها البلاد والتطور الملحوظ في مجالات التنمية والتنويع الاقتصادي، وذلك بهدف الوصول إلى تصور مستقبلي لصناعة العقارات وإيجاد حلول للتحديات التي تواجه مستقبل العقار في دولة قطر بما يحقق ازدهارا عقاريا جاذبا وحيويا.