"الخبير المالية" تصدر تقريرها عن السوق العقارية العالمية 2016

أصدرت اليوم شركة الخبير المالية، المتخصصة في إدارة الأصول والخدمات الاستثمارية، ومقرها جدة، المملكة العربية السعودية، والحاصلة على ترخيص من هيئة السوق المالية السعودية برقم (37-07074) تقريرها عن السوق العقارية العالمية، والذي تناول تحليلاً مفصلاً للفرص والإمكانيات والمخاطر المحتملة في الأسواق العقارية الأمريكية والسعودية، كما تناول التقرير أيضاُ السوق العقاري البريطاني بشكل تفصيلي. شمل التقرير أيضاً تحليلاً لأداء السوق والأوضاع السائدة فيه مقارنةً بالمستويات التي كانت عليها قبل نشوء الأزمة المالية العالمية في العام 2008، وسلّط الضوء على المؤشرات الرئيسية واتجاهات الأسواق في السنوات القادمة.

وقد أوردت الخبير المالية في تقريرها أنه "في ظل تنامي المخاوف على صحة الاقتصاد العالمي، يتزايد اتجاه المستثمرين إلى اعتماد استراتيجيات استثمارية جديدة والبحث عن طرق لتنويع محافظهم الاستثمارية وتحقيق العوائد"، مشيرةً إلى أن " القطاع العقاري هو أحد القطاعات الآخذة في النمو، وقد واصل تحقيق انتعاش ثابت بعد أن تأثر إلى حد كبير خلال الأزمة المالية العالمية قبل ما يقرب من ثماني سنوات، وأخذت الاستثمارات في العقارات السكنية والتجارية تشهد تحسناً ملحوظاً في السنوات الأخيرة".

أما على الصعيد العالمي، فقد فاقت الاستثمارات العقارية المستويات التي كانت قد وصلت إليها قبل الأزمة المالية، وبلغت 758 مليار دولار أمريكي، مع تزايد فرص الاستثمار في جميع فئات الأصول العقارية. وعلى المستوى العالمي، سجلت الأمريكيتين الشمالية والجنوبية أعلى معدلات النشاط في السنوات التي تلت الأزمة، حيث شهدت الاستثمارات في المنطقة ارتفاعاً حاداً لتصل السنة الماضية إلى مستويات جديدة غير مسبوقة. وأشار التقرير إلى أن اقتصاد الولايات المتحدة الأمريكية بشكل خاص قد تفوق على جميع أسواق الدول المتقدمة الأخرى. ومن المتوقع أن يكون الاقتصاد الأمريكي الأسرع نمواً على مدى السنة القادمة مقارنةً بدول مجموعة السبع الأخرى، مع استمرار انتعاش النشاط في القطاع العقاري بفعل الإقبال القوي في سوق العقارات السكنية واستمرار نمو فرص العمل.

وإلى جانب ذلك، أدت النظرة للسوق الأمريكية كملاذ آمن إلى تزايد تدفق رؤوس الأموال إلى السوق العقارية الأمريكية، ومن المتوقع أيضاً أن تؤدي التعديلات الرقابية الأخيرة في الولايات المتحدة إلى تدفق المزيد من الاستثمارات إلى البلاد. كذلك من المرجح الآن أن يكون عبء الضرائب المفروضة على المستثمرين العالميين أقل بكثير مما كان عليه في السابق، نتيجة التعديلات التي أدخلتها الحكومة الفدرالية في أواخر السنة الماضية على قانون الضريبة العقارية على الاستثمارات الأجنبية.

ومن جهة أخرى، أدى الانتعاش المستمر في الولايات المتحدة الأمريكية إلى تراجع كبير في معدل البطالة إلى أقل بكثير من 5%، أي إلى نصف المستويات التي كان عليها في أكتوبر 2009، وذلك على الرغم من التباطؤ خلال الأشهر الأخيرة في معدل نمو فرص العمل الجديدة. وساعد ذلك على التعافي من الانكماش الذي شهدته السوق الأمريكية خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، بينما حققت الأسواق الأمريكية الإقليمية ارتفاعاً في مبيعات وأسعار المنازل وتزايداً في النشاط في قطاع البناء.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار التقرير إلى أن عدم تطابق حجم العرض مع حجم الطلب لا يزال يسيطر على شريحة العقارات السكنية في الولايات المتحدة الأمريكية. ووفقاً لما أشار إليه الخبراء في بنك يو بي أس، فإن النقص الإجمالي في شريحة منازل الأسرة الواحدة والمباني متعددة الأسر قد بلغ حوالي ستة ملايين وحدة كما في الربع الثالث من السنة الماضية. وبينما واصل هذا النقص في دعم ارتفاع الأسعار، أدى في المقابل أيضاً إلى استبعاد شرائح معينة من المشترين المحتملين، وإجبارها على الاستمرار في استئجار المنازل بدلاً من شرائها.

وإلى جانب ارتفاع أسعار المنازل، يواجه المشترون المحتملون عدداً من العوائق التي تمنعهم من اتخاذ الخطوة الأولى نحو شراء العقار، حيث إن شروط التأهيل الصارمة لمنح القروض بعد أزمة الرهن العقاري التي حلّت في الفترة من 2007 إلى 2009، والأرقام القياسية لقروض الطلبات المستحقة، قد أدت إلى صعوبة شراء المنازل وعلى الأخص بالنسبة لجيل الألفية، والذي يمثل الجيل التالي من مالكي المنازل المحتملين. وبالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع أسعار الإيجارات قد جعل ادخار الدفعة المقدمة مسألةً صعبة.

أما في سوق عقارات التجزئة، فقد استمر تفاوت معدلات نمو أسعار الإيجارات بين المواقع المختلفة، حيث تفوقت الأسواق الثانوية في أدائها على الأسواق الرئيسية من حيث تدفقات الاستثمار. وتوقع التقرير أن تشهد الشريحة الصناعية (والتي حققت معدل نمو قوي في أسعار الإيجارات في العام 2015 لأسباب أهمها قوة الطلب على المستودعات في قطاع التجارة الإلكترونية) تراجعاً في نمو أسعار الإيجارات متأثرةً بالتقارير التي تشير إلى وجود مشاريع بناء محتملة كبيرة دون التزامات مسبقة بالشراء.

وفي المملكة العربية السعودية، تتمسك الخبير المالية بنظرتها الإيجابية لشريحة العقارات السكنية. ومن المتوقع أن يستمر نقص الكمية المعروضة في سوق العقارات السكنية في المملكة والتي تحتاج إلى ما بين 100.000 إلى 200.000 وحدة سكنية في السنة، وفقاً لتقديرات وزارة الإسكان السعودية. كذلك من المتوقع أن يؤدي النمو السكاني إلى تزايد الطلب، على الرغم من التأثير غير المؤاتي لتراجع قدرة المشترين المحتملين على تحمل تكلفة الشراء. كما تعتبر المبادرات الحكومية الأخيرة لخفض الحد الأدنى للدفعة المقدمة المطلوبة تطوراً إيجابياً.

هذا وتتوقع الخبير المالية ارتفاع حجم الطلب على العقارات السكنية في المدى القريب حيث من المرجح اتجاه مشتري المنازل إلى تأجيل الشراء بسبب الضبابية الاقتصادية السائدة في المنطقة، والعوائق الناتجة عن ارتفاع الأسعار، على نحو مشابه لما هو سائد في السوق الأمريكية. ومن المتوقع أن يؤدي فرض ضريبة على الأراضي البيضاء إلى زيادة وفرة الأراضي لأغراض بناء الوحدات السكنية، ما ينتج عنه بالتالي انخفاض الأسعار على المدى الأطول. ولكن التقرير يشير إلى أن الخبير المالية لا تتوقع حدوث انخفاض كبير في أسعار المنازل بفعل استمرار دعم الأسعار نتيجة استمرار النقص في العرض مع تنامي حجم الطلب.

أما على صعيد العقارات التجارية، فقد استمرت أسعار الإيجارات في الرياض مستقرةً عموماً، في ظل التأثيرات الكبيرة الناتجة عن أسعار النفط المنخفضة، وبالتالي فإن الخبير المالية لا تنظر بتفاؤل إلى هذه الشريحة في المدى القصير. كما أن السيناريو السائد في سوق العقارات المكتبية سوف يشهد تغيرات كبيرة هذه السنة، مع إضافة حوالي نصف مليون متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة ضمن مشروعين يجري العمل على تنفيذهما وهما حي الملك عبدالله المالي ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات، بما يؤدي إلى ضغوط كبيرة على أسعار الإيجارات. وبينما من المتوقع هذه السنة أن يتم تسليم عدداً من مشاريع البناء التي يجري العمل على تنفيذها في جدة، والتي سوف تضيف مساحة 33.000 متراً مربعاً، إلا أن شريحة العقارات المكتبية في جدة تعتبر حساسة للتأثر بهذه التغيرات نتيجة انخفاض معدلات الشواغر فيها مقارنةً بالرياض.

وفي المقابل، تتمسك الخبير بنظرة إيجابية لقطاع الضيافة بالمملكة، والذي يعتمد بدرجة كبيرة على الحج والعمرة. ومن المتوقع أن يشهد عدد الحجاج والمعتمرين ارتفاعاً كبيراً نتيجة تسهيل الحكومة لإجراءات منح التأشيرات مع إنجاز مشاريع التوسعة في مكة المكرمة التي طال انتظارها. هذا بالإضافة إلى مبادرات الهيئة العامة للطيران المدني الهادفة إلى زيادة القدرة الاستيعابية لمطارات المملكة إلى أكثر من 100 مليون مسافر بحلول العام 2020، ما يحفّز نمو أعداد السياح القادمين إلى المملكة. وبينما من المتوقع نمو حجم العرض الفندقي في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة، غير أن النمو في حجم الطلب المرتقب يكفي لاستيعاب الزيادة في الكمية المعروضة.