"سدكو كابيتال" لـ "أرقام": أصول "صندوق سدكو كابيتال ريت" قائمة منذ 6 سنوات.. وربطنا حوافز مدير الصندوق بزيادة التوزيعات عن 7%

قال ياسر الساسي، نائب الرئيس التنفيذي للاستثمارات العقارية الإقليمية بشركة "سدكو كابيتال"، إن الميزة الأساسية التي يقدمها "صندوق سدكو كابيتال ريت" أن أصول محفظته قائمة منذ ما يزيد على 6 سنوات ومدارة في "صندوق سدكو الخاص1"، وأداؤها كان مميزا ويوفر فرصة الاستدامة.

وأضاف الساسي في حوار مع "أرقام" أن مكافأة حوافز الأداء لمدير الصندوق مرتبطة بزيادة التوزيعات النقدية فوق 7%، ما يعطيه دافعا أكبر للوصول لأعلى أداء.

وأشار إلى أن الصندوق يستهدف توسيع توزيع الأصول جغرافيا وقطاعيا بما يتماشى مع رؤية 2030، حيث قام بزيارة مواقع متميزة في المنقطة الشرقية بالإضافة لعديد من المدن الأخرى بالمملكة بما فيها الثانوية الواعدة.

وإلى نص الحوار:

* ما الفرص التي يقدمها صندوق سدكو كابيتال ريت للمستثمرين تميزه عن بقية الصناديق المدرجة في السوق؟

- الميزة الأساسية لصندوق سدكو كابيتال ريت أن الأصول المكونة للمحفظة هي أصول قائمة منذ ما يزيد عن 6 سنوات ومدارة في (صندوق سدكو الخاص 1) وتتكون من 8 أصول وتم هيكلة 7 أصول منها للصندوق الجديد حيث رأينا أن أداءها كان مميزاً وأنها في وضع جهوزية من حيث تعاقداتها التأجيرية وتوفر فرصة الاستدامة. وفي فترة إدارتنا لصندوق سدكو الخاص 1 قمنا بتوزيع متوسط سنوي 7% خلال كامل مدة 6 سنوات.

والصندوق يستهدف تحقيق عوائد مبدئية بـ6.1 % سنويا، ومكافأة حوافز الأداء لمدير الصندوق مرتبطة بزيادة التوزيعات النقدية فوق 7%، ما يعطي دافعاً أكبر للوصول إلى أداء أعلى.

كما أن الحد الأدنى للاكتتاب في الصندوق هو 500 ريال وهو مبلغ في متناول الجميع والاكتتاب متاح للمواطنين والمقيمين ومواطنين دول مجلس التعاون الخليجي.

* استثمارات الصندوق تنحصر في الرياض وجدة فقط لماذا؟ وهل هناك خطة لتنويع الاستثمارات في مدن أخرى؟

- صحيح، أصول المحفظة مرتكزة حالياً على مدينتي الرياض وجدة باعتبارهما أكبر المدن الاقتصادية في المملكة ونستهدف في استحواذاتنا القادمة توزيع الأصول جغرافياً، حيث قمنا بزيارة مواقع متميزة في المنطقة الشرقية "الدمام والخبر" التي تعد من المناطق الاقتصادية المهمة، كما زرنا مدنا أخرى ثانوية بالمملكة ونرى أن بعض تلك المواقع ستكون واعدة ولن نتردد بالاستثمار في تلك الفرص طالما ستحقق مصلحة المستثمرين في تحقيق العوائد واستدامتها، كما أن لدينا تطلعات وخطط للاستثمار خارج المملكة ضمن ما تسمح به اللوائح وقد نرى صفقات مناسبة لصندوق سدكو كابيتال ريت بهدف توزيع وخفض المخاطر الناتجة عن التقلبات الاقتصادية.

وفي المقابل، لدينا تنوع قطاعي واسع للأصول حيث تحتوي المحفظة على أصول في القطاع السكني "المجمعات السكنية" والقطاع الفندقي والمكتبي الخليط مع التجزئة بالاضافة إلى التجزئة المستقلة والمتمثلة حاليا بالهايبر بنده.

* قيمة شراء أصول الصندوق جاءت حسب متوسط التقييمات، فيما نجحت بعض الصناديق الأخرى في الشراء بأقل من متوسط التقييمات، فكيف تفسرون ذلك؟

- لقد تم تقييم أصول الصندوق من قبل مقيمين دوليين ومعتمدين من قبل الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)، وهما كل من شركتي، "نايت فرانك" و"جونز لانغ لاسال" كما أضفنا مدققين لمراجعة آلية التقييم التي تمت، وقد تم الأخذ بمتوسط التقييمين مع استخدام أسلوب رسملة الدخل بحكم أن الأصول المكونة للمحفظة هي عقارات مدرة للدخل، كما تم استخدام أسلوب قيمة الإحلال حتى نرى منطقية التقييمات، والفروقات التي نتجت بين الشركتين بالإجمال لم تتجاوز 3.9% بالقيم كما أن الفرق بين سعر شرائنا لعقارات المحفظة خلال الفترة من 2011 الى 2014 مقابل قيمها التقيمية الحالية هو 4.24%، بالإضافة إلى أن بعض هذه العقارات لم تكن تتمتع بتشغيل عال عند شرائها، الأمر الذي ساعد على استحواذها حينها بقيم عادلة جدا مع مراعاة مصلحة المستثمرين المستهدفين في الريت حيث إن قيمها الحالية تسمح باستمرار تعظيمها لصالحهم عند إعادة تدوير هذه المحفظة كمحفظة مبدئية.

* توقعتم أن يحقق الصندوق عائدا صافيا بـ 6.10 % في عام 2018؟ هل ترون أن العائد مجزٍ، مقارنة بباقي الصناديق المطروحة؟

* هناك بعض الأصول ستنتهي مدتها الإيجارية خلال 6 شهور وأخرى في غضون عام إلى عامين، فهل تثقون بتجديد تلك العقود مرة أخرى؟

- الحديث هنا عن عقار مجمع سكني متكون من 52 وحدة سكنية وعقوده متعددة المستأجرين، بالتالي فإن مدة الـ 6 شهور التأجيرية المتبقية هي متوسط مجموع مدد العقود القائمة، ومجملها مع أفراد يستأجرون لمدة سنة، والمنطق هو نفسه في المراكز المكتبية بجدة، مع ملاحظة أنها تحتوي على مستأجرين من الشركات وبعض العقود الجديدة نسبيا يمتد إلى 10 سنوات.

ولدينا نوعان من العقود عقود أحادية ونسبتها 39% وعقود متعددة المستأجرين 61 % من كامل الأصول العقارية للمحفظة، العقود الأحادية عادة تكون طويلة الأجل حيث تمتد من 10 إلى 25 سنة، كما لدينا مستأجر حكومي ووفقاً لأنظمة الاستئجار للحكومة من القطاع الخاص فالمسموح للقطاعات الحكومية الاستئجار بمدة تتراوح بين سنة إلى ثلاث سنوات كأقصى مدة، وبواقع خدماتنا المتميزة في إدارة العقار يجري الترتيب لتجديد عقد الاستئجار وهي مسألة إجراءات. علما أن عقاري هايبر بندة متبق منها 10.5 سنة، والعقار الفندقي متبق منه 6 سنوات لصالح مستثمري الريت.

خبرتنا المتخصصة في الاستثمار العقاري جذورها تعود إلى ما يزيد عن الخمسين عاماً من الخبرات ونظرتنا للاستثمار العقاري تبدأ من التحليل قبل الاستحواذ حيث نبني فرضيات تسعير التأجير وفرضيات التخارج بشكل متحفظ جداً.

كما أن مجمل العقود أسعار التأجير الحالية بالسوق، ونتعمد أن تكون دائماً قريبة إلى السعر المتوسط بالسوق فأدنى منه بنسبة قليلة لكي نستطيع مواجهة مخاطر تعثر المستأجر أو حتى سهولة عملية استبداله بمستأجر جديد. فإذا كان سعر التأجير لدينا مبالغ من حيث السعر مقارنة بسعر التأجير بالسوق، سيكون من الصعب الحصول على المستأجرين وقت الحاجة.