«الاتحاد العقارية» تسدّد 5.5 مليارات قروضاً وملياراً فوائد

من شركة مثخنة بالجراح توشك على إشهار إفلاسها تحت وطأة البنوك الدائنة والتوسع غير المدروس وما رافقه من ضربات موجعة تلقتها -وغيرها من الشركات- عشية اندلاع الأزمة المالية العالمية عام 2008 إلى شركة ناهضة وواعدة تفي بالتزاماتها المالية إلى درجة إقناع العملاق المصرفي "الإمارات دبي الوطني" بعدم التخلي عنها وضخ مليارات الدراهم قروضاً في عروقها الاستثمارية وتأجيل السداد لسنين مقبلة.

تصرف البنك كان "نبيلاً" إذ لم يعط الإمارات دبي الوطني ظهره للاتحاد العقارية ولا لمساهميها المحبطين من نزيف خسائر الشركة الذين تمسكوا بأسهمهم بوصفها تمثل ملاذهم الاستثماري الآمن. وسارع البنك إلى احتضان الشركة وفاءً لأيام الزمن الجميل يوم كان البنك وراء تأسيس الشركة عام 1987 بقيمة 5.4 مليارات درهم لإدارة ممتلكاته، لكنه شجعها بعد سنوات لتخرج عن عباءته وأبقى على ملكيته فيها بنحو 47.6 % منها لتدخل قاعات التداول في أسواق المال عام 1993 متباهية بكونها ثاني أكبر شركة تطوير عقاري مساهمة بعد إعمار.

بقيت سيرة الاتحاد العقارية معروفة للجميع حيث كانت أخبار ونتائج الشركة لا تغادر الصفحات الأولى في الصحف سواء بتوزيع الارباح أو بإطلاق المشروعات الضخمة إذ لم تكن تغادر عاماً إلا وتسجل انتصاراً عقارياً أوصل القيمة الإجمالية لأصولها 17.5 مليار درهم بحلول 2008 .

لكن ذلك العام لم يكن عاماً سعيداً لا لها ولا لغيرها من الشركات أو اقتصادات العالم أجمع عقب اندلاع ما بات يعرف بأزمة اسواق الرهن العقاري الأميركي التي طالت بتداعياتها المتباينة الأنظمة الاقتصادية الدولية برمتها. وبدأت الاتحاد العقارية رحلة قاسية امتدت 3 سنوات منذ 2009 حتى نهاية 2011 تكبدت فيها أشكالاً من الخسائر التي زاد من حدتها ضغوط 17 بنكاً دائناً تطالب باسترداد قروضها وفوائدها، لكن الشركة " تعملقت" مجدداً لتفي بوعودها سواء بتسليم المشروعات النوعية الضخمة أو بسداد قروضها متمتعة بصبر وتأييد الجمعية العمومية ومجلس إدارة قاد عملية هيكلة ناجحة.


اليوم

أين تقف الاتحاد العقارية في السوق العقاري اليوم؟ وكيف غادرت عنق الزجاجة؟ وكم سددت من القروض؟ وكم بقي في ذمتها ؟ وكيف تنوي إرضاء المساهمين؟ وما خططها للمستقبل القريب والبعيد؟ أسئلة وأخرى غيرها وضعتها البيان أمام رئيس مجلس إدارتها خالد بن كلبان، الذي ما أن أجاب على بعض تلك الأسئلة ومنها نجاح جدولة ديون الشركة مع الإمارات دبي الوطني حتى قفز سعر السهم 12%.

يرى بن كلبان أن الحديث عن وضع الشركة اليوم يجب أن ينطلق من كيفية تعاملها مع الاستحقاقات التي مرت بها خلال السنوات الثلاث الأخيرة 2009/2011. فقد شهدت الشركة جملة من الأحداث كان أبرزها مجيء مجلس إدارة جديد ترك مهمة تدقيق أوضاع الشركة خلال زمن الطفرة للجنة حكومية وراح المجلس الجديد في تطبيق جملة من القرارات أبرزها إعادة هيكلة الشركة.

ولم ينس بن كلبان الإشارة بفخر إلى موقف الجمعية العمومية وتأييدها للشركة وتطبيق سياسة بذل المزيد من الصبر والتحمل، حيث أثبتت هذه السياسة نجاحها في الانتقال السلس للشركة من خانة المشاكل إلى قطف ثمار الحلول العملية غير المرتبطة بالأمنيات أو الركون إلى الإشارات غير الدقيقة للسوق في بعض الأحيان.


أصول وقروض

يلفت بن كلبان إلى أن تسليم المشروعات والوحدات السكنية إلى ملاكها خفض من قيمة الأصول العقارية التي تديرها خلال السنوات الثلاث الماضية فقد كانت الشركة تدير أصولاً بقيمة 17.5 مليار درهم عام 2009 لكن قيمة الأصول تراجعت إلى 15 مليار درهم عام 2010 لتستقر عند 11 ملياراً بنهاية 2011.

وعن تاريخ ديون الشركة خلال الفترة ذاتها يقول بن كلبان إن حجمها عام 2009 بلغ 5.5 مليارات درهم وما بين 2009 و2011 اقترضت الشركة 2.7 مليار درهم أخرى ليصبح الإجمالي 8.1 مليارات درهم.

وخلال تلك الفترة قمنا بإطفاء 5.5 مليارات درهم بينها مليار درهم على شكل فوائد فقط على القروض لثلاثة سنوات، إلى جانب سداد 1.1 مليار درهم متحصلة من عملية بيع فندق الريتز كارلتون في منطقة مركز دبي المالي إنتهاء بصفقة سداد قرض لبنك الإمارات دبي الوطني على شكل عقارات في برج اندكس ومشروع لايمستون في المنطقة ذاتها بقيمة 1.1 مليار درهم بما يعادل قيمة القرض.

وبحلول عام 2012 لم يعد في ذمة الاتحاد غير 2.7 مليار درهم للإمارات دبي الوطني الذي منح الشركة فترة سماح تمتد لخمس سنوات (حتى عام 2017) بضمانة اصولها العقارية البالغة قيمتها 11 مليار درهم لسداد ذلك المبلغ وشرط التزام الشركة بسداد الفوائد.

ويجزم بن كلبان بأن صفقة الاتحاد العقارية مع العملاق المصرفي التي ابرمت في ديسمبر الماضي ناجحة بكل المعايير وبموجب الصفقة أصبح البنك يمتلك نسبة كبيرة من الوحدات السكنية والمكتبية تعادل قيمة القرض في مشروعي إندكس ولايمستون بمنطقة مركز دبي المالي.


تقييم أصول

يؤكد بن كلبان أنه، وقبل إتمام الصفقة لضمان عدالتها للطرفين، قامت 3 جهات محايدة بتقييم تلك العقارات بالأسعار السائدة نهاية العام الماضي، وبالرغم من أن أسعار العقارات شهدت تراجعاً كبيراً فإن التقييم كان عادلاً وجاء من دون خسارة أي طرف ومرضياً لكليهما.

ويعتقد بن كلبان أن الصفقة ترسيخ لدور "الامارات دبي الوطني" في إنعاش الشركة وانتشالها من تداعيات الأزمة المالية العالمية. واليوم لم يبق في ذمة الاتحاد غير 2.7 مليار درهم ديوناً للإمارات دبي الوطني الذي وافق على إعفائها من السداد لمدة 5 سنوات حتى عام 2017 بضمان أصول الشركة وشريطة التزام الاتحاد بسداد الفوائد السنوية على القرض.

فضل كلبان عدم الحديث عن نسبة الفائدة لكنه وصفها بأنها عادلة فضلاً عن وصفه تأجيل السداد بأنه إنعاش للشركة وحمايتها من الانزلاق لتسييل المزيد من اصولها.


أرباح وفوائد ومخصصات

رسم بن كلبان صورة متفائلة لحاضر ومستقبل الشركة لجهة تحقيقها أرباحاً تشغيلية لوحدها من دون الشركات الخمس الشقيقة وبلغت 578 مليون درهم ما بين 2009/2011 وكما يلي 128 مليون درهم عام 2009 الذي شهد سداد 390 مليون درهم فوائد على قروضها، في حين حققت 186 مليون درهم أرباحاً تشغيلية عام 2010 الذي شهد سداد فوائد بقيمة 360 مليون درهم بينما حققت أرباحاً تشغيلية بقيمة 264 مليون درهم عام 2011 والذي شهد سداد 300 مليون درهم فوائد. ويتوقع بن كلبان سداد 120 مليون درهم في العام الجاري 2012.

يشير بن كلبان الى المؤشر التصاعدي لعمليات نمو الأرباح التشغيلية للسنوات ما بين 2009 و2011 ويرى أنها دلالة على تعافي الشركة التي رصدت خلال الفترة ذاتها 4.1 مليارات درهم مخصصات وإعادة تقييم لأصولها وكل تلك المؤشرات تؤكد مجدداً مقدرة الشركة على المضي قدماً لتبوؤ المكانة التي تستحقها لاسيما وأنها سددت مليار درهم خلال الفترة ذاتها فوائد على قروضها.

واستدل بن كلبان على نجاح الشركة منذ عام 2010 وللمرة الأولى في تاريخها على تحقيق الأرباح والتدفقات المالية من خلال العمليات التشغيلية لا من خلال تقييم الأصول كما كان يحدث أيام الطفرة. متوقعاً أن تكون الأعوام المقبلة حبلى بالفرص وبمؤشرات قوية على قيام الاتحاد العقارية بدور بارز في السوق العقارية.


تسوية وهيكلة وتكلفة

لم يعلق بن كلبان على الأخبار التي تتحدث عن (قرب حدوث تسوية ودية لقضية مخصصات بقيمة 750 مليون درهم بعد نتائج توصل إليها طرف ثالث لدراسة القضية وتؤكد قانونية وصحة مطالبات الاتحاد (فإذا ما جرى الاتفاق مع الطرف الثاني وهي دائرة حكومية لم يسمها بن كلبان- فذلك سيغنينا عن الذهاب الى التحكيم أو القنوات الأخرى).

أما إعادة الهيكلة التي شرع بها المجلس الجديد فقد وصفها بن كلبان بالناجحة إذ تحول كل مشروع الى شركة وبذلك يمكن مراقبة أداء كل مشروع وسبل دعمه من خلال السياق المتعارف عليه في عمل الشركات بعد أن كانت المشروعات تخضع لإدارة واحدة. يرى بن كليان أن اللامركزية تنجح دائماً إذا ما طبقت بطريقة صحيحة ويعتقد أنها تمضي بطريقة سليمة داخل أروقة المشروعات التي تديرها الشركة.

وتبدو عملية خفض التكاليف هاجس بن كلبان المعروف بانتمائه إلى المدرسة المحافظة في الأعمال التجارية ولم يكن يجد حرجاً في إبلاغ المساهمين بجدية الشركة والتزامها بتطبيق سياسية محافظة غير متسرعة تضمن الديمومة والاستمرار وتحقيق الإنجازات العمرانية والأرباح للمساهمين الذين رحبوا بإستراتيجية مجلس الإدارة الجديد في التركيز على إنجاز وتسليم المشاريع وتعزيز محفظة التأجير وخفض الديون.

ومنذ عام 2010 عمل بن كلبان على مقاربة نفقات الشركة لحجم المشروعات التي تديرها فحقق خفضاً في تكاليف الإدارة بنسبة 50% (إذ لم يعد لدينا ذلك الكم الهائل من المشروعات لنرصد لها كل تلك اليد العاملة وتلك النفقات، نحن نتصرف اليوم كشركة صغيرة لكنها قوية ونفقاتنا يجب أن تنطلق من الحجم الحقيقي لعملنا).


تركيز

يركز بن كلبان في الوقت الراهن على تنشيط الشركات الخمس الشقيقة وهي (ثيرمو وسيرفيو واوودروم وامي كول وإدارة) ويرى فيها قنوات حقيقية تدر الأرباح بعد تراجع عائدات الشركة من التطوير العقاري.

ولا يكل بن كلبان في تحفيز تلك الشركات في التحلي بالمزيد من الجرأة والخروج إلى مناطق جديدة وقد أثمرت تلك التحركات عن تلقي بعض من تلك الشركات عروض أعمال في بعض دول مجلس التعاون ومنها السعودية وقطر.

ولا يريد بن كلبان استعجال الحديث عن تطورات تلك العروض لكنه يؤكد أن تلك الشركات ستؤدي دوراً مهماً في زيادة عائدات الشركة خلال السنوات القليلة المقبلة من دون إسقاط الرهان على التطوير العقاري، إذ يشير إلى أن السوق العقارية مستقرة في 2012 والطلب المتنامي يدعم مواصلة أسعار العقارات للارتفاع.


تحويل المرتجع للتأجير

لم تتجاوز نسبة العقارات التي استرجعتها شركة الاتحاد العقارية عام 2010 من المستثمرين المتعثرين لم تتجاوز 20% بينما كانت التوقعات تشير إلى 40% ووصل عددها نحو 2500 وحدة في كل مشاريع الشركة، وقد جرى تحويلها إلى محفظة الإيجارات التي تديرها الشركة وقوامها 5 آلاف وحدة وتتمتع كل تلك العقارات بمواقع ومميزات تجعلها تدر أرباحا جيدة مقارنة بعقارات أخرى.

وكانت الاتحاد العقارية أتخذت قراراً عام 2010 بعدم المضي قدماً في المشاريع العقارية الأخرى التي تقل فيها نسب الإنجاز عن 70% على أن تعاود مسيرة الإنجاز ريثما تنتهي الشركة من تسليم آخر مشروعين تحت الإنجاز هما فندقا ماريوت ورنيسونسات .وتحصيل ما بذمة المستثمرين من دفعات.