الرئيس التنفيذي لشركة عقارات الكويت "العيسى": السوق ذكي .. ينظف نفسه بنفسه

«واثق الخطوة يمشي ملكا» بهذه الجملة بدأ الرئيس التنفيذي في شركة عقارات الكويت عماد العيسى حواره مع القبس متفائلاً بمسيرة شركته في السنوات المقبلة، مشيرا الى أنها تتمتع بأصول قوية، تمكنها من الوقوف على أرض صلبة بما يؤهلها لخوض أي مفاوضات مع البنوك بسهولة وثقة.

وقال العيسى إن الشركة خطت خطوات في تنفيذ إستراتيجيتها الموضوعة لفترة 5 سنوات، موضحا أن ماتم انجازه خلال عام 2010 يعد انجازا واضحا، معتبرا الأزمة نقطة انطلاق للشركة حيث وضعت خطة لتطوير العقارات المملوكة منها سوق المسيل ولؤلؤة المرزوق.

وأضاف باشرنا تنفيذ مشروع ارابيلا – البدع البالغة كلفته 12 مليون دينار، وهو عبارة عن 36 وحدة تجارية جميعها تتمتع بجلسات داخلية وخارجية مخصصة لجميع أنواع المطاعم الفاخرة والكافيهات العالمية والمقاهي ذات المستوى الراقي، مشيرا الى أن هناك نية لتكرار المشروع في مناطق داخل السوق المحلي وأخرى في الخارج.

وعن التوسعات الخارجية أوضح أن الشركة لديها مساحات من الأراضي في البحرين، مصر والشارقة، تعكف حاليا على إعداد دراسات جدوى وإصدار التراخيص الخاصة بها للاستفادة منها خلال الفترة المقبلة.

وأشار الى أن الشركة تعمل على التخارج من بعض الاستثمارات غير العقارية، التى كانت تساهم فيها عبر صناديق ومحافظ استثمارية دخلنا فيها منذ 6 سنوات، منها في بورصة نيويورك، وأسهم غير مدرجة في آسيا، تقدر قيمتها بنحو 10 ملايين دولار.

وذكر أن هناك عددا كبيرا من الشركات، منها في قطاع الصناعة والخدمات والعقار حادت عن مسارها الرئيسي، وأصبحت تركز على سوق الأسهم كمصدر رئيسي للدخل، ولما جاءت الأزمة أصبحت في مهب الريح، معتبرا خروجها من السوق مسألة وقت لا أكثر، وأن السوق بدأ بالفعل تنظيف نفسه بنفسه. وفي التفاصيل جاء التالي:


*ما حال عقارات الكويت بعد مرور أكثر من عامين على عمر الأزمة؟
«عقارات الكويت» قوية بأصولها، حيث تجاوزت الشركة هذه الأزمة بخطى ثابتة ومدروسة عن طريق وضع استراتيجية للسنوات الخمس المقبلة، التي تم انجاز جزء كبير منها بحصولنا على تسهيلات تمويلية من البنوك المحلية، في وقت اشتكت فيه شركات أخرى من احجام البنوك عن تمويلها، وهذا دليل قوي على عدم التأثر بالأزمة، وانطلاقنا لمرحلة انتقالية بدأناها في العام الماضي وستظهر نتائجها خلال الأعوام المقبلة.

كان التوجه السائد قبل الأزمة نحو الاستثمار في الأسهم باعتبار أن العائد منه في يوم واحد قد يفوق عائد الاستثمار في القطاع العقاري خلال عام، وبالفعل تم تحقيق عوائد كبيرة، لكن بعد أحداث الأزمة وجدت المجاميع الاستثمارية أن سوق الأسهم لم يعد يعطي العوائد المرغوب فيها كما في السابق ونسبة التقلبات والخطورة أصبحت عالية أكثر من الماضي. وحيث كانت عقارات الكويت تركز دائما منذ التأسيس على الأنشطة التشغيلية، التي تحقق عوائد تقارب %10 على رأس المال، جنبها ذلك ما جرى للشركات الأخرى من تعثر، مما حفز ادارة الشركة على تطوير الأداء والاستثمار في عقارات مدرة للدخل لتعظيم التدفقات المالية.

*كيف حصلتم على تمويل في عز أيام الأزمة، في وقت اشتكت فيه شركات أخرى احجام البنوك عن تمويلها؟
البنوك تشترط تمويل الشركات ذات الكفاءة المالية القوية وشركة عقارات الكويت ذات أصول قوية ومدرة للتدفقات النقدية، وهذا ما يحتاجه البنك للتأكد من استمرارية السداد، مما جعلنا نفاضل بين البنوك للحصول على التمويل المطلوب، في وقت تكافح شركات أخرى لاعادة جدولة ديونها.
لقد حصلنا على قرض بقيمة 51 مليون دينار، تم استخدام جزء من هذا القرض لاعادة جدولة القروض الحالية، وتم تخصيص الجزء الآخر للاستثمار في مشاريع مستقبلية ضمن الخطة الاستثمارية التي وافق عليها مجلس الادارة.

*ماذا عن جديد عقارات الكويت؟
باكورة أعمال الشركة الجديدة مشروع أرابيلا المملوك لشركة تابعة لعقارات الكويت، الذي يختص بموقعه المتميز على شارع التعاون بمنطقة البدع وله اطلالة ساحرة على الخليج العربي بمساحة تبلغ حوالي 11.5 الف متر مربع، وتصل كلفته الى 12 مليون دينار، ويتضمن المشروع حوالي 36 وحدة تجارية جميعها تتمتع بجلسات داخلية وخارجية مخصصة لجميع أنواع المطاعم الفاخرة والكافيهات العالمية والمقاهي ذات المستوى الراقي، اضافة الى تمتع كل وحدة بممرات خدمة منفصلة لضمان خدمة جيدة للتشغيل السليم، كما يتضمن صالون تجميل للسيدات وآخر للرجال، اضافة الى مركز عالمي للاهتمام بجمال وصحة ورشاقة المرأة ومواقف سيارات. ومتوقع أن يتم بدء التشغيل قبل نهاية النصف الأول من العام الحالي 2011.

*هل لدى شركة عقارات الكويت استثمارات في محافظ أو صناديق مالية في سوق الأسهم؟
نركز على النشاط العقاري التشغيلي، لكن هناك ملكيات أسهم تعتبر استراتيجية نساهم بها في شركات المجموعة وشركات قيادية أخرى في السوق تحقق لنا عوائد سنوية، لم يتم احتسابها ضمن الأصول المقيمة في الميزانية، ولا تجرى عليها أي تداولات، سواء بيعا أو شراء.

*ماذا عن المشاريع المستقبلية التي تنوي الشركة الدخول فيها؟
لدينا خطة لتكرار تجربة مشروع أرابيلا مرة أخرى في ابوحليفة، أبوالحصانية، اضافة الى أننا بدأنا خلال الفترة الماضية في تطوير العقارات المملوكة لشركة عقارات الكويت منها: سوق المسيل، لؤلؤة المرزوق المؤجرة بالكامل.

*ماذا عن استراتيجيتكم للتوسع خارج السوق المحلي ودخول أسواق جديدة؟
نمتلك عقارات ومساحات من الأراضي في أسواق عدة خارج السوق الكويتي، نسعى الى الاستفادة منها وتحقيق عوائد مدرة أو التخارج منها، ففي دبي لدينا مجموعة شقق تم تأجيرها بالكامل كما يوجد لدينا أراض في كل من:
الشارقة، المنامة في البحرين، ومصر، وجار العمل على تحويلها من أراض فضاء الى أراض مدرة للدخل.

ودخلنا السوق السعودي منذ فترة، ونحن قاب قوسين أو ادنى لأخذ القرار في الاستثمار في عدة مشاريع تطويرية، قد تصل قيمتها الى 60 مليون دينار من خلال شراكات محلية هناك.

*هل هناك فكرة لدمج شركة عقارات الكويت مع ايفا للفنادق، أو مع شركات أخرى؟
لا توجد لدينا خطة للدمج، بل نتعاون للاستثمار في الأسواق الأوروبية والأميركية سيعلن عنها في حينها، لكون شركة ايفا للفنادق لها باعها وخبرتها في الأسواق الخارجية. التي تعمل فيها عن طريق الاستثمار في المشاريع الفندقية.

*هل هناك نية للتخارج من أصول مملوكة للشركة خلال الفترة الراهنة؟
في الفترة الحالية نعمل على التخارج من بعض الاستثمارات غير العقارية، والتي كنا نساهم فيها عبر صناديق ومحافظ استثمارية دخلنا فيها منذ فترة، منها في أميركا وأوروبا، وأسهم غير مدرجة في آسيا، تقدر قيمتها بنحو 7 ملايين دولار.

*ما ردك على توقع البعض حدوث أزمة عقارية مستقبلية؟
اعتقد أننا عشنا الأزمة كلها على جميع المستويات، وبخصوص القطاع العقاري، فالأزمة طالت قطاعاته المختلفة، وكانت هناك حالة من الركود استمرت لمدة عامين، واعتقد أن الأسعار الحالية يمكن لها أن تكون أسعارا تأسيسية للمستقبل.

*كانت هناك حالة من الفلتان في تقييم الأصول قبل الأزمة، هل تغير الوضع في الوقت الحالي؟
اتفق مع انه كانت هناك حالة من المبالغة في تقييم الأصول قبل الأزمة، نتيجة حالة السوق غير الطبيعية، واعتقد أنها لن تتكرر مرة أخرى، خاصة أن مدققي الحسابات والجهات الرقابية أخذوا يشددون على أوضاع هذه التقييمات، وباتت هناك معايير محاسبية تتعامل مع مستجدات الأوضاع، والتي قد تكون جائرة في بعض الأحوال، كونها تلتزم بالحيطة والحذر اكثر من التعامل مع واقع الحال، وتعتبر الشركات العقارية الأكثر تضررا من تطبيق تلك المعايير.

*ما تقييمك للقطاع العقاري وقطاعاته المختلفة؟
بالنسبة لقطاع المكاتب تراجعت معدلات الايجار من 13 دينارا الى 5.5 و6 دنانير للمتر المربع الواحد، وأرى أن هذه الأسعار تعتبر قريبة جدا من القاع الذي يعادل مستويات الايجار قبل الطفرة، والتي كانت تتراوح ما بين 4 و4.5 دنانير، وربما تصل الى المستويات السعرية التي كانت عليها قبل الطفرة العقارية التي سبقت ايام الأزمة. في المقابل يشهد قطاع العقار الاستثماري طلبا على الشراء، خاصة العقارات المدرة والمؤجرة، لا سيما أن العوائد تعتبر أفضل عند مقارنتها بعوائد الودائع المصرفية.

أما القطاع السكني فيشهد خلال الفترة الأخيرة زيادة في المعروض مع نزول بسيط في الأسعار، وذلك بسبب عدة عوامل، منها عدم تمديد وزارة التجارة لمهلة قانوني 8 و9 لسنة 2008 بشأن تملك الشركات للعقارات السكنية، والزامها بضرورة البيع قبل مارس المقبل.

*ماذا قدمت المقاصة العقارية الى القطاع منذ أنشأها؟
لا اذكر أي نتائج ايجابية تم تحقيقها منذ انطلاق المقاصة العقارية، خاصة على صعيد السوق بشكل عام.

*هناك فكرة لتأسيس شركات جديدة في خطة التنمية، هل يعني ذلك عدم ثقة في الشركات القائمة؟
هناك شركات كبيرة لها باع طويل داخل السوق المحلي، وساهمت في نهضة البلد خلال الفترة الماضية، فالأولى أن تعطى الأولوية لهذه الشركات لما لها من خبرات في المجالات المختلفة.

*هل تعتقد أن حركة مجابهة الشركات «المتعفنة» في السوق ستطول شركات القطاع العقاري المدرجة؟
تستطيع أن تحكم على الشركات المدرجة في السوق، وتعرف أيا منها سيخرج من خلال ميزانياتها، فالسوق ذكي، وبدأ ينظف نفسه بنفسه، واعتقد أن المستثمر بات يعرف جيدا الشركات التي يثق بالاستثمار فيها، أو الابتعاد عنها. هناك عدد كبير من الشركات ليست العقارية فقط، بل منها في قطاع الصناعة والخدمات حادت عن مسارها الرئيسي، وأصبحت تركز على سوق الأسهم كمصدر رئيسي للدخل، ولما جاءت الأزمة وجدت هذه الشركات نفسها في مهب الرياح، وأضاعت رؤوس أموالها، فأصبحت في حيص بيص من أمرها.


مشروع آرابيلا

1- على شارع التعاون بمنطقة البدع
2- على مساحة 11.5 ألف متر مربع
3- كلفته تصل الى 12 مليون دينار
4- 36 وحدة تجارية
5- مطاعم فاخرة ومقاه راقية
6- تصميم خاص لضمان حسن التشغيل
7- صالونات تجميل وصحة ورشاقة
8- مواقف سيارات
9- بدء التشغيل بعد أشهر قليلة


نقلة نوعية

عن رأيه بقانون هيئة سوق المال، قال العيسى: أرى أن هناك تفاؤلا كبيرا بحدوث نقلة نوعية في السوق، على الرغم من أن الفترة الحالية لم تشهد سوى المقترحات، ولكني اعتقد أن هذه الاقتراحات تدغدغ المشاعر، فبعد الانتهاء من اعداد اللائحة التنفيذية وتطبيق ما سيأتي فيها من اجراءات يمكن الحكم على أداء السوق بشكل صحيح.


سهمنا شعبي

حول نتائج شركة عقارات الكويت في 2010 يقول العيسى: مازلنا حاليا في فترة تجميع البيانات، وسوف نعرضها على مجلس الادارة للاطلاع عليها.. وسهم عقارات الكويت سهم شعبي.


الإسراع في التنمية

قال عماد العيسى: وضعنا استراتيجية للاستفادة من المشاريع التي ستطرحها الحكومة، ونراقب بدقة المطروح منها، وأي فرصة سنجدها مواتية للدخول فيها سنكون أول الساعين اليها، خاصة أن شركة عقارات الكويت رائدة في المشاريع الحكومية لها باع طويل، وكونها أول شركة عقارية في الكويت، ومساهماتها في عملية التطوير التي حدثت في السبعينات مع أملاك الدولة، ونتمنى من الحكومة بقيادة سمو الشيخ ناصر المحمد، وسيد التنمية الشيخ أحمد الفهد أن تضع أولوياتها، وتكون الأولوية للشركات العقارية الكبيرة التي ساهمت في تعمير الكويت.


تحديث وإحلال

قال العيسى: تنفيذا لاستراتيجية الشركة التي مضى عليها عام لم نكتف في الدخول في استثمارات جديدة فقط، بل قمنا باعادة هيكلة الهيكل التنظيمي للشركة بما يواكب التطلعات الادارية الجديدة، بالاضافة الى تقليص بند المصروفات التشغيلية والادارية، والتوجه نحو زيادة الايرادات عن طريق تحديث الأصول، بالاضافة الى تأسيس شركة جديدة لادارة أصول الشركة، وادارة المشاريع المستقبلية التي نسعى للدخول فيها.