بوشهري: الحكومة لن تستطيع حل الأزمة الإسكانية وإن وفرت الأراضي ورؤوس الأموال

قال رئيس مجلس إدارة الشركة «الأولى للاستثمار» العقاري فؤاد بوشهري إن سوق العقاري المحلي، شهد ركوداً وانخفاضات نسبية، حيث إن التداول انخفض خلال 2015 بنسبة 30 في المئة تقريباً، مقارنة مع تداولات 2014، لافتاً إلى أن الانخفاضات، التي شهدتها العقارات المحلية طبيعية، إذ لابد أن تنخفض وترتفع الأسعار بين حين وآخر.

وأضاف بوشهري في لقاء مع «الجريدة» أن الشركات العقارية تعاني العديد من المشاكل والمعوقات، وعلى رأسها القوانين، التي تحد من عملها واغراضها الأساسية، وبينها على سبيل المثال لا الحصر، قانونا 8/9 لسنة 2008، وغيرهما من القوانين، إضافة إلى البيروقراطية والإجراءات الحكومية.

وذكر بوشهري، أن عدد طلبات السكن لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية يتجاوز الـ100 ألف طلب إسكاني، ولو وفرت الدولة الأراضي ورؤوس الأموال، لن تستطيع حل الأزمة؛ لافتقادها المقومات من العمالة القادرة على بناء الوحدات السكنية والبنى التحتية، بالإضافة إلى المعدات وغيرها.

وكشف أن الأولى للاستثمار العقاري دخلت شراكة مع مجموعة من المستثمرين والشركاء في مشروع عبارة عن أبراج سكنية يعتمد على بيع الشقق لا تأجيرها، وتشير الدراسات إلى أنه سيحقق عوائد جيدة، وسوف يتم البدء في المرحلة الأولى خلال الفترة القليلة المقبلة، متوقعاً الانتهاء منه في غضون سنتين أو ثلاث، وفيما يلي نص اللقاء:

* كيف تقيم أداء ونتائج «الأولى للاستثمار العقاري» في 2015؟
كان أداء الشركة خلال السنة المالية المنتهية في عام 2015 متميزاً ، رغم الظروف، التي تشهدها المنطقة والعالم من الأزمات الاقتصادية والسياسية، وفي مقدمتها الصراعات المسلحة، وانخفاض أسعار النفط وتأثيره على الدول، التي تعتمد عليه كمصدر شبه وحيد للدخل.

وشهد السوق المحلي انخفاضاً نسبياً وركوداً، لكن بفضل الاستراتيجية، التي اتبعتها إدارة الشركة والسياسة الاستثمارية التحوطية، كان هناك ارتفاع في الإيرادات والارباح، وسوف تقوم الشركة بتوزيع ما نسبته 7 في المئة نقداً، مقارنة مع توزيعات بلغت نسبتها 6 في المئة خلال السنة المالية المنتهية في 2014، حيث إن الشركة شهدت نمواً مستمراً خلال السنوات الثلاثة الماضية، سواء من ناحية الإيرادات والأرباح أو من ناحية التوزيعات. وتعمل الشركة على دراسة وضع السوق من كافة جوانبه، وتتخذ الإجراءات المناسبة لمواجهة أي طارئ، بالتالي استطعنا أن ننمي إيراداتنا وعدم التأثر بالركود، كما تتميز الأولى للاستثمار العقاري، بأن جميع إيراداتها وأرباحها تشغيلية، وهو ما تسعى إليه أي الوصول إلى الأرباح عن طريق العمليات التشغيلية، لئلا تتعرض إلى هزات أو أزمات مالية.

* ما طبيعة استثمارات الشركة وتوزيعاتها الجغرافية؟
تستثمر الشركة في جميع أنواع العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية أيضاً، وهناك دراسة للدخول في العقار السياحي والزراعي، خلال السنوات القادمة.

وكانت الشركة تمتلك في عام 2014 والسنوات التي سبقتها عقارات على مستوى دول مجلس التعاون الخليجي، حيث كانت تملك في كل من دولة قطر والمملكة العربية السعودية وسلطنة عمان.

وتخارجت الشركة خلال عام 2015 من تلك الاستثمارات بأرباح جيدة، وتمت إعادة استثمارها في الكويت، حيث إن التوزيع الجغرافي لاستثمارات الشركة حالياً ينحصر في دولة الكويت فقط، لكن متى ما توفرت الفرص الاستثمارية الجيدة، التي يمكن أن تدر عوائد على الشركة ومساهميها؛ فسوف نقوم باقتناصها، حيث إن «الأولى للاستثمار العقاري» تمتلك المقومات لذلك، وعلى رأسها السيولة المالية.

* هل لدى الشركة محافظ عقارية مملوكة أو تديرها؟
في الوقت الحالي، لا يوجد لدى الشركة محافظ عقارية، لكن تم إنشاء خلال الفترات السابقة قسم أو إدارة جديدة تعمل ضمن أغراض الشركة، وهي إدارة أصول الغير، وبالفعل حققنا إيرادات جيدة من ذلك النشاط، ولدينا توجه لإنشاء صندوق عقاري خلال الفترة المقبلة.

* للشركة مشاريع حالية ومستقبلية فما أبرزها؟
لدى الشركة مشاريع عديدة متميزة، حيث تتملك مشاريع عقارية قائمة وأخرى في طور الانتهاء، ومن أبرزها «the pearls»، وهو مشروع عبارة عن 4 أبراج سكنية في منطقة الجابرية، حيث بدأنا التأجير.

بالإضافة إلى مشروع استثماري في منطقة الفنطاس مقابل فندق السفير، وسوف يتم الانتهاء منه في القريب العاجل، ولدينا أيضاً مشروع تطوير عقارات استثمارية في كل من منطقة السالمية وصباح السالم، ومن المتوقع الانتهاء منها في نهاية العام الجاري، أو في بداية العام القادم على أبعد تقدير.

وفي الوقت الحالي، دخلت الشركة مع مجموعة من المستثمرين والشركاء في مشروع عبارة عن أبراج سكنية، وسوف يكون النظام هو بيع الشقق السكنية لا تأجيرها، والدراسات تشير إلى أنه سيحقق عوائد جيدة، وسوف يتم البدء في المرحلة الأولى خلال الفترة القليلة القادمة، ويتوقع الانتهاء منه في غضون سنتين أو ثلاثة.

وحصة الشركة من ذلك المشروع 35 في المئة، وقيمته 8 ملايين دينار، ويقع في منطقة المهبولة على الواجهة البحرية، وهو ذات تشطيبات عالية وسيكون على مستوى راق، وسيتم تمويله ذاتياً.

* فيم تتمثل استراتيجية الشركة خلال الفترة المقبلة؟
تسعى الشركة خلال السنوات المقبلة إلى التوسع والنمو في عملياتها التشغيلية، سواء على المستوى المحلي أو الإقليمي وحتى الدولي، إذ نبحث باستمرار عن الفرص الاستثمارية لاقتناصها، بهدف تحقيق أكبر قيمة من الإيرادات والعوائد المستمرة.

كما تسعى الشركة إلى توزيع أرباح تتجاوز نسبتها الـ10 في المئة بعد مرور سنتين، عن طريق أرباح تشغيلية حقيقية، وليس عن طريق صفقات أو تخارجات، ونسعى أيضاً إلى زيادة رأس المال الشركة حيث يبلغ في الوقت الحالي 15.5 مليون دينار.

تخارجات الشركة

* هل هناك تخارجات خلال الفترة المقبلة؟
على الرغم من العروض الخيالية التي تأتي للشركة بين الحين والآخر، فإننا لا نفكر في التخارج من أصولنا في الوقت الحالي، لأسباب عديدة، منها جودة الأصول، التي نمتلكها، بالإضافة إلى العوائد والإيرادات الجيدة التي تدرها على الشركة، كما أن هناك أصولاً يتوقع لها أن تشهد طفرة سواء في أسعارها أو في ايراداتها.

* الشركات العقارية تواجهها تحديات كبيرة فبم تتمثل هذه التحديات؟
الشركات العقارية تعاني العديد من المشاكل والمعوقات، وعلى رأسها القوانين التي تحد من عملها وأغراضها الأساسية، ومنها على سبيل المثال لا الحصر قانونا 8/9 لسنة 2008، وغيرهما من القوانين، كما تأتي البيروقراطية والإجراءات الحكومية، عائقاً أمام عمل الشركات ككل، سواء العقارية أو غيرها، إذ يفترض على الدولة تسهيل إجراءات الاستثمار، وخصوصاً العقاري، والعمل على إيجاد بيئة استثمارية صحية.

* كيف ترى السوق العقاري المحلي في ظل انخفاض أسعار النفط، وهل هناك تأثير على أسعار العقارات السكنية أو الاستثمارية؟
السوق العقاري المحلي شهد ركوداً وانخفاضات نسبية، حيث إن التداول انخفض خلال عام 2015 بنسبة 30 في المئة تقريباً، مقارنة مع تداولات 2014، والانخفاضات، التي شهدتها العقارات المحلية طبيعية، فلابد أن تنخفض وترتفع الأسعار بين الحين والآخر.

وانخفاض برميل النفط، ليس عاملاً أساسياً لتأثر أسعار العقارات، بل عامل مساعد، حيث هناك عوامل عديدة أدت إلى انخفاض العقارات، وسوف تؤدي إلى ذلك في حال عدم انخفاض أسعار النفط، ومثل تلك العوامل المضاربات ووصول أسعار العقارات إلى أرقام خيالية.

وكانت الانخفاضات، التي شهدتها العقارات، ليس على مستوى الدولة بل على مستوى مناطق معينة، وأيضاً ليس على مستوى جميع العقارات، فهناك عقارات حافظت على أسعارها.

وبالنسبة للعقارات والأراضي السكنية، فقد شهدت انخفاضات في بعض المناطق، حيث بعض الأراضي تضاعفت أسعارها، ووصلت إلى أرقام غير معقولة، بالتالي كان الانخفاض طبيعياً، لكن أسعار العقارات في المناطق السكنية الداخلية المميزة لم تنخفض.

وفيما يخص العقارات الاستثمارية ذات المواقع المميزة والتشطيبات الجيدة، فهي لم تشهد انخفاضات، حيث من الصعوبة بمكان أنه تجد شققاً شاغرة، بالتالي يكون الطلب عليها مرتفعاً من قبل المستثمرين، عكس العقارات الاستثمارية ذات التشطيبات السيئة، التي تصل فيها نسبة الشواغر إلى 40 في المئة، فأصحابها مضطرون إلى تخفيض الأسعار وخصوصاً إذا كانت هناك التزامات.

وأما العقارات التجارية، فشهدت انخفاضات حادة خلال فترة الأزمة المالية، حيث كانت القيمة الإيجارية للمتر في المكاتب الإدارية تتجاوز الـ10 دنانير، وانخفضت لتصل إلى 6 دنانير، اما الآن فالأسعار شهدت طفرة، ووصلت إلى 9 دنانير للمتر، حيث شهد انتعاشات، بالتالي أسعاره ثابتة.

* كيف ترون سوق الشقق في الوقت الحالي؟
- قطاع شقق التمليك حالياً غير مشجع، لأسباب عديدة، منها عدم وجود قانون اتحاد الملاك، الذي يعتبر وجوده ضرورة قصوى لجذب الراغبين في التملك، بالإضافة إلى أن الشقق ليست على مستوى عال من التشطيبات، والمساحات ضيقة جداً.

وهناك مستثمرون وشركات أساؤوا لقطاع الشقق، بتشطيباتها السيئة ومساحة البناء، بهدف تحقيق الربح، هذا فضلاً عن عدم وجود رقابة من قبل الجهات الرسمية، على هذا القطاع، الذي يعكس واجهة البلد ويعتبر من أهم القطاعات.فهناك بعض المناطق تكتظ بالسكان، بسبب قرارات عشوائية غير مدروسة صدرت سابقاً، وعلى سبيل المثال زيادة نسبة البناء في الاستثماري، دون اشتراطات أو فرض رقابة، أو توفير خدمات أكثر، هذا فضلاً عن المخالفات، التي يرتكبها ملاك العقارات من تقسيم الشقق وتحويل السرداب المخصص لمواقف السيارات إلى مخازن.

الأزمة الإسكانية

* برأيكم كيف يمكن حل الأزمة الإسكانية؟
- الدولة بطيئة جداً في توفير السكن للمواطن، حيث أفصحت عن نيتها لتوزيع 12 ألف وحدة سكنية سنوياً، لكن بناء تلك الوحدات يحتاج إلى فترة لا تقل عن 3 سنوات، وهناك 8 آلاف طلب إسكاني تقريباً سنوياً، يتم تقديمها، فإذاً الأزمة في طريقها إلى التفاقم.

وطلبات السكن لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية يتجاوز الـ100 ألف طلب إسكاني، ولو وفرت الدولة الأراضي ورؤوس الأموال، لن تستطيع حل الأزمة، لافتقادها إلى المقومات من العمالة القادرة على بناء الوحدات السكنية والبنى التحتية، بالإضافة إلى المعدات، وغيرها من هذه الأمور.

وهناك العديد من الحلول المبدعة لحل الأزمة الإسكانية، وبالنظر إليها سنرى أنها تحقق معادلة الفائدة سواء للمواطن بتوفير السكن له، أو للمستثمر، بالتشغيل والايرادات، بالإضافة الى الدولة، وفوائدها على الدولة كثيرة، منها تخفيض العبء على الميزانية العامة، وإنهاء أزمة السكن، التي تشكل هاجساً للحكومة، بالإضافة إلى تحريك عجلة الاقتصاد، وتوفير فرص عمل لشرائح كبيرة، وبالتالي سينعكس على سوق الكويت للأوراق المالية والمستثمرين.

ويكمن الحل هنا في السكن العمودي، لكن ليس وفق القوانين والاشتراطات الحالية، حيث على الدولة أن تقدم المميزات للمواطن لكي يقبل في السكن في نظام الشقق وتقديم المميزات للمستثمر أيضاً لكي يقوم بناء المشروع.

ونسب البناء المسموح بها حالياً ليست مشجعة للقطاع الخاص، ففي جميع دول العالم تمنح الحكومة مميزات للشركات لبناء مشاريعها، وعلى سبيل المثال لا الحصر، إذا كان هناك مشروع لبناء مجمع سكني، يفترض من الدولة أن تقوم أولا بتسهيل الإجراءات أمام الشركة، ثم تعطي مميزات ونسبة بناء إضافية، وفق اشتراطات معينة، بالتالي المستثمر عند إعداده دراسة الجدوى سيرى تلك المميزات، وأن هناك هامش ربح جيد، بالتالي ستكون هناك منافسة وإقبال من شركات القطاع الخاص.

أما بالنسبة للمواطن، فجيب توفير وبناء الشقق وفق مواصفات وتشطيبات عالية، وألا تقل مساحتها عن 300 أو 400 مترمربع، وتوفر بها جميع احتياجات الأسر الكويتية، ويجب أن يقع المجمع السكني في أماكن مميزة، تجذب المواطنين، مثل الواجهات البحرية.

فالسكن العمودي الواقع على الواجهة البحرية أفضل من الأفقي الواقع في المناطق الحدودية، ولابد أن يأتي يوم سوف تتجه الحكومة للبناء العمودي، لأن الأفقي يأخذ مساحات كبيرة، ولن يستمر الوضع على ما هو عليه الآن خلال السنوات القادمة.

فلابد من إشراك القطاع الخاص، لكن وفق قوانين جديدة تعمل على حفظ حقوق الأطراف المشاركة في العملية، وتقديم مميزات وإغراءات للجميع وخلق التنافس بين الشركات، بالتالي تلقائياً تم حل القضية الإسكانية.