بالتفاصيل.. اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية

مدينة "الرياض"

أجرت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك تعديلات على اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، تضمنت عددًا من الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية.

ونشرت الجريدة الرسمية "أم القرى" اليوم، تفاصيل التعديلات التي شملت استثناء التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها، والتصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة، والتصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.

وفيما يلي تفاصيل اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية:

المادة الأولى:

تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثما وردت بهذه اللائحة المعاني الموضحة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق خلاف ذلك:

اللائحة: اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.

الوزارة: وزارة المالية.

الوزير: وزير المالية.

الهيئة: هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

المحافظ: محافظ الهيئة.

الضريبة: المبلغ المالي المفروض على التصرف العقاري.

التصرف العقاري: أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته لغرض تملكه أو تملك منفعته، بما في ذلك ودونما حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع أو حق الإجارة طويلة الأمد، ومن ذلك؛ البيع والمعاوضة والهبة والوصية والمقايضة والإجارة والإيجار التمويلي ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع لمدة تزيد علـى (50) خمسين عاماً.

التوثيق: مجموعة الإجراءات التي تكفل إثبات الحق على وجه يصح الاحتجاج به، وفقاً لأحكام نظام التوثيق ولائحته، ويعد بمثابة التوثيق لأغراض الضريبة أي عقد أو اتفاق أو تنازل يتم بموجبه إبرام التصرف، وذلك عند عدم تطبيق إجراء التوثيق الرسمي للتصرف.

المحررات غير الرسمية: هي تلك المحررات التي يتم من خلالها إثبات التصرفات خارج نطاق التوثيق الرسمي النظامي.

الأقارب حتى الدرجة الثالثة:

يقصد بهم:

الدرجة الأولى: الآباء، والأمهات، والأجداد، والجدات وإن علو.

الدرجة الثانية: الأولاد، وأولادهم وإن نزلوا.

الدرجة الثالثة: الإخوة والأخوات، الأشقاء، أو لأب، أو لأم، وأولادهم، وأولاد أولادهم.

المادة الثانية:

تفرض ضريبة بنسبة قدرها (5%) خمسة بالمائة من إجمالي قيمة التصرف في العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف، وتشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤه عليها وسواء آنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواءً كان هذا التصرف شاملاً لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزاً أو مشاعاً أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات وسواءً كان التصرف موثقاً أو غير موثق.
 

المادة الثالثة:

أ- يستثنى من نطاق تطبيق الضريبة -كلياً أو جزئياً- كلاً مما يأتي:

1- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها.

2- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري «أهلي»، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة.

3- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام، ويقصد بالنفع العام لأغراض هذه الفقرة الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية.

4- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري.

5- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.

6- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة وذلك للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الاستثناء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

7- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة.

8- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير.

9- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه اللائحة وذلك تنفيذاً لعقود الإجارة بغرض التملك وعقود الإيجار التمويلي.

10- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

11- التصرف في العقار من خلال تقديمه كحصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة -عدا شركات المحاصة- بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار المتصرف فيه لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للعقار، وأن تحتفظ تلك الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة هذه المدة.

12- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية، أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي، أو القنصلي، أو العسكري، المعتمدين بالمملكة، وبشرط المعاملة بالمثل.

13- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه -في حال تم توثيقه لاحقاً بعد سريان الضريبة- شريطة عدم حدوث أي تغيير على أطراف المعاملة أو قيمة وبنود التعاقد الخاضع لضريبة القيمة المضافة.

14- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة بشرط أن يكون العقار مثبتاً في أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة، وأن يُقدم المُتصرف قوائم مالية مدققة -أو شهادة معتمدة- من محاسب قانوني مرخص تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان اللائحة وحتى تاريخ التصرف.

15- التصرف في العقار بتقديمه كاشتراك عيني -من قبل أي شخص- في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وذلك عند تأسيس الصندوق ابتداءً وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية، ولا يشمل الاستثناء الصناديق التي تؤسس بهدف تأجير العقارات.

16- التصرف في العقار من قبل شخص طبيعي لشركة مؤسسة في المملكة يملك -بشكل مباشر أو غير مباشر- جميع حصصها أو أسهمها، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

17- التصرف في العقار بين الشركات التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة -بشكل مباشر أو غير مباشر- من نفس الشخص، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة المُتصرف لها لمدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

18- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص.

19- التصرف في العقار دون مقابل لشركة مؤسسة في المملكة تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة -بشكل مباشر أو غير مباشر- من قبل وقف ذري «أهلي» أو خيري، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة المتصرف لها لمدة خمس سنوات من تاريخ التصرف.

20- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق -لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد- بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (90) يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.

ب – لا تخضع المعاملة للضريبة إلا مرة واحدة، وذلك في الحالات التي يتحقق فيها وحدة أطراف التصرف والعقار والقيمة، وللهيئة صلاحية تحديد الصور والحالات التي تنطبق عليها هذه الفقرة بحسب الأحوال.

المادة الرابعة:

تستحق الضريبة في تاريخ التصرف على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفيه أو أطرافه أو قيمة العقار، وبشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف -على ألا تتضمن قيمة العقار لأغراض احتساب الضريبة هامش الربح الضمني في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً-، وتفرض على التصرف العقاري بما في ذلك العقارات المنجزة أو التي لا زالت قيد الإنجاز أو على الخارطة، ويجب سداد الضريبة المستحقة عنها، وفقاً للآتي:

أ- يكون موعد سداد الضريبة المستحقة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف، ويكون موعد سداد الضريبة على سبيل المثال لا الحصر كالتالي:
  

ب – تسدد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد -التصرف المثبت بمحررات غير رسمية- خلال (30)ثلاثين يوماً تقويمياً من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي لواقعة التصرف، ويتم إيقاع غرامة التأخر في السداد بتجاوز هذه المدة، ويجوز إثبات تاريخ التصرف بكافة الوسائل والقرائن الدالة عليه.

ج – لأغراض تطبيق أحكام هذه اللائحة يحق للهيئة أن تعتد بالتصرفات الصورية أو المستترة بما يحقق مقتضيات تحصيل الضريبة بشكل عادل.

د – للمحافظ اقتراح أية تعديلات على الحالات الموضحة بالفقرة (أ) من هذه المادة، أو الحالات الموضحة بالفقرة (أ) من المادة الثالثة من هذه اللائحة، وتعتمد بقرار من الوزير.

المادة الخامسة:

تستوفى الضريبة عن التصرفات العقارية وفقاً لما يلي:

1- تستوفى الضريبة المستحقة من المُتَصرِّف ويلتزم بسدادها وأية التزامات أخرى قد تنشأ عنها.

2- يجوز للأطراف الاتفاق فيما بينهم على خلاف ما ورد بالفقرة (1) من هذه المادة، ويبقى المُتَصرِّف ملزماً أمام الهيئة بالسداد.

3- دون إخلال بالأحكام الواردة بالفقرتين (2،1) من هذه المادة، يعد المُتَصرِف والمُتَصرَّف له مسؤولَين بالتضامن عن أية التزامات ضريبية تستحق بموجب هذه اللائحة، ويحق للهيئة الرجوع عليهما مجتمعين أو منفردين بحسب الأحوال.

المادة السادسة:

لغايات التحقق من صحة احتساب الضريبة المستحقة، يحق للهيئة القيام بما يلي:

1- التحقق من قيمة العقارات أو التصرفات التي تمت عليها.

2- تقدير قيم العقارات والتصرفات غير محددة القيمة أو التي يتبين أن القيمة الواردة بشأنها في عقد التصرف أقل من القيمة السوقية، أو التي تُقدم بشأنها معلومات أو بيانات غير صحيحة.

المادة السادسة (مكرر):

ترد الضريبة في أي من الحالات الآتية:

1- الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو المسددة عن تصرف عقاري لم يكتمل.

2- الضريبة المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه شريطة استيفاء كافة الشروط الواردة في الفقرة (20) من البند (أ) من المادة (الثالثة) من هذه اللائحة.

المادة السابعة:

يجب على الولي، الوصي، القيم، الوكيل، الناظر، المصفي، الحارس القضائي، أمين التفليسة، الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين ومن في حكمهم والهيئة العامة للأوقاف الالتزام بأحكام هذه اللائحة عند التصرف نيابة عن الغير.

المادة الثامنة:

دون إخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في أي نظام آخر، تطبق على مخالفي أحكام هذه اللائحة العقوبات الآتية:

أ- يعاقب كل من يقوم بارتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية والموضحة بالمادة التاسعة من اللائحة بغرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثلاثة أمثالها.

ب- يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام هذه اللائحة بغرامة لا تقل عن عشرة آلاف ريال ولا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة.

ج – يعاقب كل من لم يسدد الضريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظاماً بغرامة تعادل (5%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة، ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها.

المادة التاسعة:

يعد في حكم التهرب من سداد الضريبة القيام بأي مما يلي-ما لم يُثبت المُخالِف عكس ذلك-

1- تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.

2- اللجوء إلى أية حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.

3- أي إجراء أو فعل آخر يترتب عليه عدم سداد الضريبة المستحقة كلياً أو جزئياً.

4- يعاقب بذات العقوبات المشار إليها في هذه المادة أي شخص يساعد أو يشترك مع الشخص المخالف في التهرب من سداد الضريبة.

ويتولى الموظفون الذين يصدر بتحديدهم قرار من المحافظ الرقابة والتفتيش وضبط مخالفات أحكام هذه اللائحة، ولهم جميع الصلاحيات اللازمة لأداء مهماتهم في سبيل إثبات الأفعال التي تقع بالمخالفة لأحكام هذه اللائحة، ويتم إيقاع العقوبة بقرار من المحافظ أو من يفوضه بذلك.

المادة العاشرة:

تطبق الهيئة وموظفوها وأية أطراف أخرى في شأن المعلومات المتعلقة بالضريبة، وحق طلب أي معلومات لأغراض هذه اللائحة ما يلي من أحكام:

1- يجب على موظفي الهيئة الالتزام بالأحكام المتعلقة بسرية المعلومات الضريبية الخاصة بتطبيق هذه الضريبة على نحو مماثل للالتزامات الواجبة عليهم في مختلف أحكام ولوائح الأنظمة الضريبية.

2- للهيئة التنسيق مع الجهات الحكومية في كل ما له علاقة بتنفيذ أحكام هذه اللائحة، وعلى جميع الأشخاص أن يقدموا للهيئة أية معلومات تطلبها لأغراض إثبات الالتزامات الضريبية الخاصة بهم، كما يحق للهيئة طلب أية معلومات لها صلة بالضريبة ويتم الاحتفاظ بها لدى طرف ثالث، سواءً كان هذا الطرف جهات حكومية أو مؤسسات مالية أو جهات إشرافية.

المادة الحادية عشرة:

يصدر المحافظ القرارات والضوابط والإجراءات اللازمة لتطبيق هذه اللائحة، ومن ذلك على سبيل المثال ما يلي:

1- إجراءات فحص وتقييم الضريبة وإشعار الخاضع لها بنتيجة القرار وآلية السداد.

2- ضوابط حفظ المستندات والسجلات الواجب مسكها لأغراض الضريبة والمدد النظامية اللازمة لحفظها، والوسائل المستخدمة في ذلك.

3- إجراءات رد الضريبة المسددة بالزيادة وأية ضوابط تتعلق برد الضريبة وتقسيطها.

4- النماذج والإشعارات والوسائل الإلكترونية اللازمة لتطبيق أية التزامات أو إجراءات تتعلق بأحكام هذه الضريبة.

المادة الثانية عشرة:

لأغراض تحصيل الضريبة تطبق الأحكام الآتية:

1- إذا لم يتم سداد المبالغ المستحقة بصورة نهائية بموجب هذه اللائحة فللهيئة أن تشعر المدين بوجوب سدادها خلال (30) ثلاثين يوم عمل من تاريخ الإشعار سواءً من خلال استخدام الوسائل الإلكترونية أو أية وسيلة نظامية أخرى، وإذا لم يسدد المدين هذه المستحقات فيتم إنذاره نهائياً بالسداد خلال (15) خمسة عشر يوم عمل، فإن انقضت هذه المدة ولم يسدد ما عليه يتم اتخاذ إجراء الحجز على أمواله في حدود المستحقات محل المطالبة بطلب يقدم للجهة القضائية المختصة.

2- يزود البنك المركزي السعودي بنسخة من إخطار الحجز ويتم إيقاع الحجز بمخاطبة كافة الجهات والهيئات الحكومية بحسب ما تراه الهيئة مناسباً، وذلك للحجز على أصول أي شخص وأمواله المنقولة أو غير المنقولة ممن ينطبق عليهم هذا الإجراء، ويجوز للهيئة وفقاً لتقديرها قبول بيع أية أصول للمحجوز عليه لسداد ما عليه من مستحقات.

3- على أي شخص، بما في ذلك البنوك والمؤسسات المالية عدم السماح بأية سحوبات أو دفعات من حساب المحجوز عليه بعد تسلم إشعار الحجز على المدين من قبل الهيئة، ويستثنى من ذلك النفقات الشخصية والضرورية المقررة بموجب الأنظمة.

4- يتم احتساب المواعيد والمدد المنصوص عليها في هذه اللائحة وفقاً للتقويم الميلادي.

المادة الثالثة عشرة:

يجوز لمن صدر بشأنه قرار من الهيئة الاعتراض عليه وفقاً لما تقضي به قواعد عمل لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.

المادة الرابعة عشرة:

تشكل الهيئة لجنة بقرار من الوزير يرأسها المحافظ تختص بمراجعة وتقييم كافة المتطلبات النظامية والفنية اللازمة لتطبيق أحكام هذه الضريبة واللائحة، ولها في سبيل ذلك ما يلي:

1- اقتراح التوصيات اللازمة للمعالجات والحالات التي تتطلب اتخاذ أي إجراء نظامي والتي قد تنشأ عن تطبيق الضريبة واللائحة.

 -2 طلب استصدار القرارات التنفيذية اللازمة من الوزير ونشرها وفقاً للنظام.

 -3التنسيق مع الجهات الحكومية وغير الحكومية لتطبيق الضريبة بكفاءة عالية.

4- وضع معايير التناسب بين المخالفة والعقوبة للأفعال والممارسات التي تتم بالمخالفة للفقرة (ب) من المادة الثامنة من اللائحة.

5- وضع ضوابط الإعفاء والتخفيض من العقوبة المنصوص عليها بالفقرة (ج) من المادة الثامنة من اللائحة.

6- أية مهام أخرى تكلف بها من الوزير.

المادة الخامسة عشرة:

تنشر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية، ويعمل بها اعتباراً من تاريخ 17 صفر 1442هـ، الموافق 4 أكتوبر 2020م.