الصقعبي لـ "السياسة" : "المشتركة" تستعد لإدارة محفظة دخلها الشهري 100 ألف دينار

قانون الضريبة العقارية أثبت فشله, وتملك الشقق حاليا ليس مجدياً للمواطنين, ومنطقة شرق قابلة للازالة اما الشويخ فلا", عناوين متباينة تصدرت حوار نائب رئيس مجلس الادارة والرئيس التنفيذي في شركة المشتركة العالمية العقارية طارق الصقعبي الذي توقع توسع دائرة المعاملات الاسلامية خلال الفترة المقبلة لاسيما عندما اثبتت المصارف ذات الشريعة الاسلامية قدرتها على مواجهة الازمات فيما انهارت غيرها "التقليدية".

في الحوار, بدا الصقعبي متفائلا من افرازات مجلس الامة الجديدة التي تعكس رؤية واختيار الشعب لكنه شدد في الوقت ذاته على اهمية التأني والتريث في اتخاذ القرارات لاسيما الاقتصادية.

اختزل وضع العقار في عبارة "راوح مكانه " حيث رأى ان اسعاره مازالت غير مستقرة على خلفية الاضطرابات السياسية الحادثة والتجاذبات المستمرة بين مجلس الامة والحكومة.

وحول رؤية المشتركة العقارية في ,2012 قال: " نحن بصدد توسيع دائرة اعمالنا حيث اننا على وشك الدخول في مجال العقار الاستثماري كما نعتزم تعزيز نشاط برنامج "ارتاح" الخاص بإدارة املاك الغير الذي سبق وطرحناه في السوق".

في السياق ذاته, انتقد وبشدة قانون الضريبة ناعتا اياه بـ "الفاشل", مشيرا الى انه اصبح حجر عثرة في طريق الشاب الكويتي الذي يطمح إلى شراء منزل, مؤكدا في الوقت ذاته ان هناك اكثر من طرف مسؤول عن فشل تطبيق القانون الذي اعتبره جيدا ولكن وفق شروط معينة.


* تناول الصقعبي خلال الحوار قضايا شائكة في السوق العقاري وتحدث عن حلول لها, والى تفاصيل الحوار التالي: القطاع العقاري
كيف تقيم وضع السوق العقاري في 2011؟
- بداية اجد ان العقار التجاري "راوح مكانه" حيث انه لم يكن ذا قوة شرائية عالية مقارنة بغيره والدليل على ذلك كم الابراج الجديدة التي شهدنا تدنيا في اسعارها الايجارية بشكل كبير خلال العام المنصرم في ظل توقف عجلة الاقتصاد على خلفية التجاذبات الحادثة بين مجلس الامة والحكومة.


النظم الإسلامية

* ثمة من يرى ان المعاملات الاسلامية ستنتشر على مستوى اوسع في السوق خلال الفترة المقبلة ما تعليقك؟
- لا شك ان النظام الاسلامي فرض نفسه على الساحة الاقتصادية دون مساعدة من احد, وابرز دليل على صحة الكلام بيت التمويل الكويتي الذي استطاع المرور من نفق الازمة المظلم دون خسائر تذكر فيما انهارت المؤسسات التقليدية الاخرى, حيث ان كل البنوك انهارت ما عدا البنوك الاسلامية, لقد بدأت الدول الاوروبية في دراسة النظام الاقتصادي الاسلامي لاسيما بعد ما اثبت نجاحه اضافة الى ذلك وجد الخبراء الاقتصاديون ان اسلم اقتصاد هو ذو الفائدة الصفرية.

ولا ريب ان التغير شيء جيد ومطلوب ولكن بشكل تدريجي, اجمالا ارى ان الاقتصاد الاسلامي والمعاملات وفق الشريعة الاسلامية ستعزز مكانتها في السوق خلال 2012.


*هل انعكس توقف خطة التنمية على القطاعات الاقتصادية؟
- لم تتوقف الخطة التنموية بنسبة 100% لان هناك مشاريع تم طرحها فعليا ولكن نستطيع القول ان آلية العمل في المشاريع تسير ببطء شديد فعلى سبيل المثال لدينا جسر جابر وهو واحد من المشاريع التي كان من المفترض ان تكون المجموعة المشتركة احد المنفذين له منذ فترة ولكن حتى الان هناك مماطلات من قبل المسؤولين رغم حصولها على جميع الموافقات من الجهات الحكومة المسؤولة لتنفيذ المشروع ونحن نحاول حاليا المطالبة باستكمال المشروع بيد ان المشكلة تكمن في وجود اياد خفية تحاول عرقلة مسيرة المشروع الذي تصل قيمته تقريبا إلى 700 مليون دينار, كما ان هناك مشاريع تم البدء في تنفيذها بالفعل كمشروع جامعه الكويت.

المجلس الجديد

* هل انت متفائل بمخرجات المجلس الجديد؟
نعم متفائل ولكن يجب على اعضاء مجلس الامة الجدد اتباع الحكمة والنأي عن المزايدات والمهاترات غير المجدية لاسيما في ظل حاجة الدولة الى تفعيل القوانين وانعاش السوق, ووفقا للمعطيات اتوقع استقرار الاوضاع السياسية خاصة وان الساحة الان باتت خصبة وتتعطش الى تحريك عجلة التنمية, لقد توقفنا بما فيه الكفاية, نحن لا نتعامل مع حكومة ملائكية ولا مع مجلس ملائكي ولكننا اذا قارنا حكومتنا مع حكومات الدول الاخرى نجد اننا الافضل, انا مواطن كويتى اسعى الى رفعه بلدي والنهوض به ليس الا, لا شك ان اي مؤسسة في اي مكان تتضمن اخطاء ومثالب ولهذا يجب علينا عدم التسرع في الحكم على الامور ويجب معالجة الاشكاليات بتريث وترو.


* ايهما اجدى للاستثمار الاسهم أم العقار؟
- لا أؤيد التوجه الى سوق الاسهم بأي شكل من الاشكال خاصة في ظل المخاطر والانهيارات التي تشهدها البورصات المالية في جميع دول العالم, العقار هو الحصان الفائز لاسيما وانه يمرض ولا يموت, العقار السكني الاستثماري هو الاجدى في الوقت الراهن انه بدأ يشهد شحا في العرض وهو ما زاد من اسعاره, بالنسبة لفئة السكن الخاص للشركات لا مجال ولكنه مناسب للافراد, على سبيل المثال الشركات لا تستطيع حسب القانون الاستفادة من السكن الخاص, بالتالي سأتجه الى الاستثماري او التجاري.

ستراتيجية 2012

* حدثنا عن ستراتيجية المشتركة العقارية في 2012؟
نحن في المشتركة العقارية بصدد توسيع دائرة اعمالنا حيث اننا على وشك الدخول الى مجال العقار الاستثماري, كما اننا نعتزم تعزيز برنامج"ارتاح" الذي سبق وطرحناه في السوق الخاص بإدارة املاك الغير, المشتركة تسعى في 2012 الى اتمام المزيد من العقود مع الشركات.


* ما حجم العقود التي وقعتها "المشتركة العقارية"مع الشركات؟
- مازلنا نحاول استقطاب المزيد من العقود حيث ان السوق يعاني, لدينا محفظة جديدة نتفاوض عليها حاليا دخلها الشهري 100 الف دينار, نتحرك عليها وسنوقع العقد قريبا ان شاء الله حيث كان من المفترض توقيع عقد المحفظة في شهر ديسمبر الماضي ولكن نظرا لبعض الظروف الادارية ارجأنا طرح المحفظة لحين اتمام الاجراءات.

إدارة أملاك الغير

*هل واجهتكم اي اشكاليات قانونية في آلية عملكم في ادارة املاك الغير؟
- والحمد لله لم نواجه حتى الان اي عراقيل قانونية او اشكاليات ولاسيما ان آلية عملنا منظمة وتتم وفق اسس واجراءات مدروسة مسبقا تحول دون وقوع أخطاء حيث اننا نعمل وفق سندات واوراق قانونية.

وتقوم شركتنا بتسليم القيمة الإيجارية الفعليه للمالك ثلاثة شهور مقدمة حيث تقوم شركتنا بتحصيل الإيجارات من العقارات المدارة من قبلنا بتفويض رسمي من المالك, وعندما يحصل المالك على مبلغ كبير فانه قادر على استثماره بشكل جيد, فعلى سبيل المثال اذا كانت المحفظة عبارة عن مجموعه عقارات دخلها الشهري 100 الف دينار (الدخل الافتراضي والاشغال 80%) فنحن نعطيه القيمة الفعليه, وكل 3 شهور اعطيه المبلغ الفعلى, المالك مستفيد حيث انه يستطيع استثمار المبلغ في شراء عقار مدر او تنمية عقاراته على الأقل يستطيع امتلاك عقارين في العام.


*ما الشركات المنافسة للمشتركة العقارية؟
- ليس لدينا اي منافسين في السوق في مجال ادارة املاك الغير بنظام ارتاح, نحن نتفرد في هذا الامر.


*كيف تقيم سوق إدارة املاك الغير على الصعيد المحلي؟
- السوق الكويتي يشتمل على نوعين من العملاء او (ملاك العقارات) الاول يفكر بأسلوب قديم حيث يفضل جمع الايجارات من المستأجرين بنفسه دون تدخل اي اطراف اما النوع الثاني فيعين احد المحصلين لجمع الايجارات من السكان, حيث ان هناك بعض الشركات تفضل انشاء ادارات متخصصة للقيام بعملية التحصيل ولكنها تتكبد في المقابل رواتب موظفين واقامات وغيرها من المتطلبات اللازمة لتأسيس إدارة لتحصيل الاموال, حتى الان السوق الكويتي لم يستوعب فكرة ادارة أملاك الغير التي ستوفر على المؤسسات في حال استعانت بمتخصصين في هذا المجال الكثير من العناء والجهد والكلفة المالية.


*هل تعتزم الشركة اطلاق نظام مشابه لنظام "ارتاح" خلال الفترة المقبلة؟
- حتى الان لا نفكر في طرح المزيد من المنتجات ولكن في جعبتنا العديد من الافكار المبتكرة التي ننتظر تنفيذها في الوقت المناسب.


*اعلنتم منذ عامين عن مشاريع في سورية ولبنان ماذا عن اخر مستجداتها?
الاوضاع الاقتصادية في الوقت الراهن غير مشجعة فقد حالت دون قيام العديد من الشركات باستكمال مشاريعها الخارجية في جميع الدول لاسيما التي تشهد اضطرابات سياسية.


قانون الضريبة العقارية

*كيف تنظر الى "قانون الضريبة"؟
- قانون الضريبة فشل بجميع المقاييس والدليل على ذلك ارتفاع اسعار العقارات في مناطق مثل ابو فطيرة والمسيلة والفنيطيس, ان الاسعار ترتفع بشكل خيالي, فعلى سبيل المثال بلغت اسعار الاراضي في مناطق مثل ابو فطيرة 400 متر على شارع واحد منذ 6 شهور كان سعرها 115 الف دينار فيما بلغت الاسعار حاليا 180 الف دينار بارتفاع قدرة 65 الف دينار اي ما يعادل تقريبا 56% والسبب قانون الضريبة الذي اخطأ المسؤولون في تطبيقه, نحن نشرع تشريعات دون ان ننظر الى ابعادها.


*اسعار الاراضي ترتفع سنويا بمعدل من 40 الى 50%, لان المشكلة تكمن في ان مشرع القانون دائما يقوم بصياغته دون استكمال تفاصيله,ان اعضاء مجلس الامة يشرعون القوانين دون الاهتمام بتطبيقها, السؤال الان الذي يطرح نفسه على الساحة: من ينقذ الشباب من شبح غلاء الاراضي؟ ما الذي يعيب السوق العقاري؟
- التخبط الحادث في التشريعات والقوانين ابرز مثالب السوق, فعلى سبيل المثال منع الحكومة للبنوك رهن العقار, هل الشباب الكويتي قادر على شراء العقارات دون الاستعانة بالبنوك باستثناء بيت التمويل الكويتي الذي اصبح متفردا بالقيام بهذا الامر بمقتضى الحكم القضائي, ليس هذا فحسب نجد ان البنك المركزي وضع امام بيت التمويل تشريعات مقيدة لعملية رهن العقارات, هل الهدف تقليل العبء من على كاهل الرعاية السكنية ام العكس, لا شك ان الحل الامثل لحل هذه المعضلة هو فتح السوق وجعل الاسعار منطقية, لتخفيف الدور من على كاهل الرعاية السكنية.

في النهاية نحن مع قانون الضريبة ولاسيما وانه جيد ولكن الاشكالية الكبرى تكمن في آلية تطبيقه.


* هل تتوقع ارتفاع اسعار الاراضي؟
- بالطبع سترتفع اسعار الاراضي بشكل كبير خلال الشهور القليلة المقبلة.


*اصدرت وزيرة التجارة والصناعة بعض الاجراءات والقوانين لتنظيم السوق العقاري, ما انعكاسات هذا الامر على السوق؟
- لم الحظ اي تغيرات جوهرية في السوق, نحن بحاجة الى قوانين فعالة.


*كيف تنظر إلى عملية تملك الشقق?
هذه القضية تتضمن عده جوانب أولا أرى ان تملك الشقق يعتبر استثمارا فاشلا والسبب انه عندما يقوم المواطن بشراء شقة فإنه يمتلك بناء وجزءا من الارض كمشاع, لو افترضنا اننا نمتلك بناية مساحتها 800 متر تتضمن 30 شقة و حصة كل شقة نحو 27 م.2 واذا افترضنا ان البناية في منطقة مثل بنيد القار اي ان قيمة حصة الشقة من الارض نحو 33 الف دينار فيما يشتريها المالك بقيمة 100 الف دينار, بالعقار هناك شيء يسمى "اهلاك" وفي الكويت الاهلاك يحدث بعد 20 عاما حينها تصل قيمة البناء الى صفر, اي ان قيمة الـ 100 الف بعد 20 عاما ستصبح صفر حيث ان المبنى سيعتبر حينها تالفا من الناحية الصحية والكهرباء وغيرها واذا نظرنا نجد ان معدل ارتفاع اسعار العقار المنطقي في السنة يتراوح ما 1 الى 2% اي 50% بعد 20 عاما, ولهذا يكون المالك فعليا قد دفع 100 الف دينار ولكنه بعد عشرين عاما خسر نصف المبلغ ولهذا اعتبر تملك الشقق استثمارا فاشلا وغير مجدٍ.


*وهل الكلام ذاته ينطبق على المقيم كما المواطن?
- يختلف وضع المواطن عن الوافد حيث ان الاخير سيعود ان عاجلا او آجلا الى وطنه ولهذا فإن شراء المقيم لاحدى الوحدات سيوفر عليه دفع ايجار شهري كما انه في حال قرر العودة لوطنه بعد 10 سنوات على سبيل المثال فانه سيحقق مبلغا جيدا من بيع وحدته.


* كيف تقيم المحفظة العقارية؟
هل تقصدين المليارية التي لم نشهد لها اي انجازات حتى الآن, سمعنا عنها الكثير ودارت حولها الاحاديث ولكننا لم نر اي شيء على ارض الواقع, الكل ما زال ينتظر المحفظة المليارية ولكن دون جدوى.

إزالة وتنظيم


* هناك من يرى ان منطقة شرق شوكة في خاصرة العاصمة الى اي مدى صحة هذا الامر؟
- منطقة شرق يمكن معالجتها عن طريق الازالة لاسيما في ظل صغر مساحتها والمشكلة ستحل خصوصا اذا تم اتخاذ قرارات فعالة من قبل لمسؤولين بخلاف منطقة الشويخ التي يصعب ازالتها, ان الحل الوحيد لمنطقة الشويخ هو التنظيم وليس الازالة, الشويخ تنظم نفسها بنفسها, اما منطقة شرق فلا حل لها سوى الازالة.


*كيف تقيم اقتراح تأسيس بورصة عقارية على غرار الاسهم؟
- لا شك ان البورصة العقارية ستنظم السوق وستحد من التلاعبات الحادثة حاليا من قبل المتعاملين في العقار.


*هل تتوقع افلاس شركات عقارية خلال الفترة المقبلة؟
- لا اتوقع اي افلاسات مستقبلية ولاسيما ان الشركات بدأت تتعافى وسارعت في تصليح اوضاعها.


*بماذا تنصح المستثمر؟
- انصح المستثمر بالتوجه الى قطاع العقار الاستثماري السكني ولاسيما انه الاجدى حاليا اما السكن الخاص فانه متعثر حيث ان عليه طلبا ولا يقابله إلى عرض, ولهذا فإن اسعاره مرتفعة, اما الشركات ليس امامها سوى العقار الاستثماري.


*هل تعتقد ان الملف الاقتصادي سيستحوذ على الاهتمام المطلوب من قبل المسؤولين خلال الفترة المقبلة؟
- لا اعتقد ان الملف الاقتصادي سيتصدر اولوية اهتمامات المسؤولين لاسيما في ظل الجدل الدائر حول القضايا السياسية الاخرى.


قانون الضريبة لم يخدم المواطن
وقال الصقعبي ان قانون الضريبة لم يخدم المواطن والدليل على ذلك عزوف الشباب الكويتي عن شراء القسائم بسبب ارتفاع الاسعار وان الحكومة اخطأت في تطبيق قانون الضريبة فعلى سبيل المثال عندما يشرع المواطن في شراء احدى القسائم فإنه يلجأ الى الاقتراض من البنك الذي يعتبر ظاهريا المالك الرئيسي للقسيمة الى ان يسدد المشتري قيمتها بالكامل وفقا لنظام الاجارة وبناء عليه فإن البنك ولكي يتفادى عبء الضريبة فإنه يحملها لصاحب الارض وفقا للتعاقد المبرم بينهما وهو ما يؤدي في النهاية الى زيادة الاسعار على المواطن.

تعزيز برنامج "ارتاح "

اكد الصقعبي ان الشركة بصدد تعزيز وتوسيع نطاق برنامج "ارتاح " الذي طرحته مسبقا بغرض تقديم العديد من الخدمات العقارية للمتعاقدين, بحيث تقوم الشركة بتسديد قيمة الإيجارات المستحقة من العقارات بشكل مسبق ولمدة ثلاثة أشهر من تاريخ استحقاقها طوال فترة التعاقد.

من الحوار...

افرازات الانتخابات مبشرة ولكنها في الوقت ذاته منذرة والاوضاع الاقتصادية بحاجة الى محفزات.

طبق نظام اتحاد الملاك في مملكة البحرين واثبت نجاحه ونتمنى ان تطبق تلك الالية في الكويت.