بهمن لـ "السياسة": أزمة الرهن العقاري أثرت في قطاع التشييد المحلي.. و"بطاقات الائتمان" تلوح في الأفق

   توقع المحلل الاقتصادي المنتدب في شركة الجزيرة للتنمية العقارية التابعة لمجمعات الأسواق التجارية عبدالرحمن بهمن أن تنخفض أسعار العقارات خلال المرحلة المقبلة بسبب الأزمة المالية الراهنة التي فرضت على كثير من المستثمرين وحتى الشركات الاستثمارية التي تمتلك عقارات أن يتجهوا لبيعها لسداد ديونهم.

واعتبر أن هذا الانخفاض ليس بحجم انخفاض الأسهم الذي واكب الأزمة المالية العالمية التي لم تتضح تبعاتها بشكل جيد.

وأضاف بهمن في حديثه ل¯ »السياسة« ان هذا الانخفاض في سوق العقارات بمثابة تصحيح للأسعار, ما يجعلنا نقطع بأن هناك نوعاً من الاستقرار لفترة طويلة.

وأكد ان هناك قرارات تم اتخاذها أدت إلى تدهور الوضع وهو ما جعلنا نتجرع مرارة سوء اتخاذ القرارات في الوقت الراهن, غير أنه أكد ان جزءاً كبيراً من الأزمة في الكويت سببه التأثر بالأزمة العالمية التي لا ينفصل عنها اقتصاد الكويت على اعتبار أن الكويت من أكبر مصدري النفط كما أنها تستثمر عائدات النفط الضخمة في الأسواق العالمية.

وأشار بهمن إلى أن عدم وجود إدارات متخصصة كإدارة المخاطر في الشركات الاستثمارية والعقارية يجعلها غير قادرة على مواجهة الأزمات بشكل جيد.

وعن انخفاض برميل النفط إلى أدنى مستوياته بعد الارتفاعات القياسية التي شهدها قبل انفجار الأزمة المالية, أوضح بهمن ان الموازنة اعتمدت على أساس سعر البرميل 50 دولاراً وهو المبلغ الذي شهده برميل النفط الأسبوع الماضي مشيراً إلى أنه يجب إعادة النظر في المصروفات فيما يخص بند المشروعات الجديدة حتى لا تتأثر الموازنة.

كما توقع بهمن بعد فوز باراك أوباما بالرئاسة الأميركية أن يكون هناك نوع من الاستقرار والهدوء بالمنطقة فهو أول رئيس يحمل ثقافات مختلفة منها الفقر والثراء بالإضافة كونه أفريقياً من جذور مسلمة كل ذلك سيطرأ على سياساته الداخلية والخارجية, وهو ما انعكس بإيجابية على أسواق المال العالمية إثر إعلان فوزه.

وأوضح ان شركة الأسواق التجارية أسست شركة الجزيرة العقارية لإقامة وإدارة منتجع الغولف المعروف ب¯ »صحارى الكويت للغولف« وهو المشروع التنموي المقام على مساحة 650 ألف م2 الذي تم تشغيل المرحلة الأولى منه في سبتمبر .2005

كما تحدث عن الكثير من القضايا الاقتصادية التي تخص الشأنين المحلي والعالمي... الكثير من التفاصيل في الحوار التالي:

* ما مدى تأثر الاقتصاد الكويتي بالأزمة العالمية؟
 أولاً, الأزمة هي مزيج من تأثيرات ما يحدث في العالم ككل, إضافة إلى عوامل أخرى داخل البلد, فلا يمكن القول ان تعزل الكويت عن بقية دول العالم التي تأثرت بالأزمة فمشكلة الرهن العقاري أطاحت بالأسواق العالمية, وهو ما يجعلنا نتوقع حدوث أزمة أخرى مقبلة هي بطاقات الائتمان التي بلغت إجمالي خسائرها من 90 إلى 100 بليون دولار إلا ان معالمها لم تتضح بعد, وهنا لابد أن نعد العدة لذلك قبل وقوع الكارثة لا بعد وقوعها مثلما حدث مع الأزمة المالية الحالية.

*   هل كانت هناك توقعات لحدوث هذه الأزمة؟
 بالفعل كانت هناك مؤشرات مع نهاية العام الماضي وهي مشكلة الرهن العقاري في أميركا وأيضاً تضخم أسعار النفط بشكل كبير, لذلك حذر الخبراء مع بداية العام الحالي من حدوث أزمة مالية ولكن ليس بحجم الأزمة الحالية لكن أحداً لم يهتم لذلك فحدث ما لا يحمد عقباه.

إدارة مخاطر

 *  معنى ذلك انه ينبغي على المؤسسات الاقتصادية في الكويت استحداث إدارات لتوقع مثل هذه الأزمات وكيفية علاجها قبل وقوعها؟
 هذه الإدارات موجودة بالفعل في بعض البنوك ولكن لم تفعل بالشكل المطلوب, أما باقي المؤسسات الاقتصادية الأخرى مثل الشركات الاستثمارية والعقارية, لا توجد بها مثل هذه الإدارات المخصصة لإدارة المخاطر ويقوم عمل هذه الإدارات على تحليل جميع الأسواق الخارجية وإذا كانت المؤسسات محلية فقط تقوم بتحليل الوضع المحلي ويكون هذا التحليل على أسس ومعايير اقتصادية ترتكز على أوضاع المؤسسات والأسواق الأخرى ما يشكل ما إذا كان هناك مخاطر أو أزمات من عدمه سواء داخلياً أو خارجياً, وهو ما يجعلنا نعمل على كيفية مواجهة هذه المخاطر قبل وقوعها.

الحيطة والحذر

*   ماذا بعد الأزمة؟
 قلت لك تشكيل إدارة لمخاطر الاستثمار والائتمان وأن يكون هناك أجندات موجودة بين الشركات وذلك حتى لا يشعر الفرد بأن هناك نوعاً من الفلتان يسود المؤسسات الاقتصادية, كما ينبغي على الشركات الاستثمارية أن تأخذ بمبدأ الحيطة والحذر خصوصاً فيما يخص الاقتراض لأن هناك بعض الشركات بالغت في الاقتراض لشراء أصول سواء عقارات أو غيرها فانخفضت قيمتها ما تسبب في خسائر فادحة فاضطرت الشركات لبيع هذه الأصول من عقارات لتسديد ديونها.

تشريعات أكثر مرونة

أيضاً ينبعي على الحكومة أن تتجاوب مع القطاع الخاص الذي يساهم في التنمية بشكل كبير وذلك لفك قبضتها التي تعيق الكثير من المشروعات التنموية التي من شأنها المساهمة في تنويع مصادر الدخل مثل استحداث مشروعات أكثر مرونة وأيضاً القبضة الحديدية على الأراضي والقسائم الصناعية... يجب تغيير كل هذه المفاهيم حتى ينطلق القطاع الخاص في تنمية البلد وتنويع مصادر دخلها بدلاً من هجرة رؤوس الأموال التي في الخارج, وذلك حتى يتم تحقيق الرغبة الأميرية السامية في تحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري إقليمي, ولا يتم ذلك إلا إذا فُعلت الإجراءات التنفيذية الصحيحة التي تخدم الاقتصاد الوطني بعيداً عن المهاترات والتأزيمات التي تحدث في قاعة عبدالله السالم ما تسبب في التأثير السلبي على القرارات التنفيذية.

تنقصنا الخبرة

وهنا لابد أن نعترف أننا تنقصنا الخبرة في أساليب اتخاذ القرارات وتنفيذها إضافة إلى أن هناك تخوفاً من اتخاذ القرار, والدليل على ذلك انظر لتكلفة المشاريع المتعلقة بحقول الشمال والمصافي وأين كانت التكلفة التقديرية قبل 4 سنوات وأين صارت اليوم... كل ذلك له دلائل واضحة لها تأثير على اوضاعنا الاقتصادية مثل البيروقراطية والمحسوبية كما ان هناك حسابات شخصية لصالح افراد معينة.

أين الضمان

*   في ظل الازمة اكد الكثير من الخبراء ان الاستثمار في العقار أمن من غيره.. رأيك في ذلك؟
 انا اتساءل اين هو الضمان ونحن نرى موازنات نهاية السنة وما يحدث بها, ووينبغي هنا ان يكون المستثمر ذا بعد مستقبلي لما يحدث ولن يتأتى ذلك الا من خلال قراءاته وتحليلاته لاوضاع سوق العقار, وانصح هنا اي مستثمر يلهث وراء الكلام والاشاعات ان يكون على دراية تامة ولا ينظر فقط لموازنة نهاية العام. ولعلي هنا اتساءل لماذا لا تصبح الموازنات الفصلية والنصف سنوية مدققة؟ هم يكتفون فقط بنهاية السنة.

مرحلة لم الشتات

*   كيف ترى سوق الكويت للاوراق المالية في ظل ضخ السيولة؟ وقرارات البنك المركزي الاخيرة بتخفيض سعر الفائدة الى 4.5 في المئة؟
 السوق الآن في مرحلة تذبذب ما بين الارتفاع والهبوط فهو في ظل القرارات الجيدة للبنك المركزي يعتبر في مرحلة »لم الشتات« لكن ارى انه على المستثمرين ان يكونوا حذرين, فالسوق الآن به نوع من الاستقرار وتوقعاتنا في المرحلة القادمة ان يقبل السوق على مرحلة جيدة خصوصا في ظل العمل الجيد لفريق الانقاذ بقيادة محافظ المركزي الشيخ سالم العبدالعزيز.

اما في ما يخص قرار تخفيض سعر الفائدة الى 4.5 في المئة فان هناك عقوداً قديمة تم التوقيع عليها وستؤدي الى تخفيض عبء الفوائد, فكان التأثير الكبير هو تدهور اسعار اصول الشركات والافراد, وهذا ما يجعلنا نقول اذا كانت الشركات التي تملك فوائض مالية تدخل باستثمارات معينة طويلة الامد كان عليها الاحتراز من مخاطر الاستثمار, فالوضع الطبيعي ان تحتاط بشكل اكبر, وفي ظل ذلك نرى الكثير من صغار المستثمرين يتبع المضاربات في السوق بينما هذا المستثمر الذي ظل لسنوات يوفر مداخراته وتحويشة عمره ليضعها في اسهم مضاربية من دون قراءة جيدة وتحليل للمخاطر وبالتالي يفقد هذه المدخرات, ونرى البعض منهم يتعاملون مع السوق كأنهم كبار المستثمرين.

ليست صانع سوق

*   وماذا عن اموال هيئة الاستثمار؟
 هي تمثل استثمارات الحكومة في المقام الاول وهي تدخل كمستثمر وليس صانع سوق, وهي اعلنتها صراحة انها حين تضخ سيولة في اسهم شركات ذات ملاءة جيدة ومخاطر معقولة فهي ستكون حذرة في اختيار الشركات التي تساهم فيها وهذا طبيعي.

تراجع النفط

*   هل انخفاض سعر النفط سيوثر على موازنة الدولة؟
 لن يكون هناك تأثير على الموازنة ولكن يجب اعادة النظر في المصروفات التي تخص بند المشروعات الجديدة وذلك لان الموازنة اعتمدت على اساس سعر البرميل 50 دولاراً وهو المبلغ الذي شهده برميل النفط الاسبوع الماضي.

قرارات استثمارية

*   برأيك ما الدروس المستفادة من تداعيات الازمة المالية؟
 الكويت مرت عليها ازمات كثيرة منها ازمة سوق المناخ وازمة الغزو بالاضافة الى الازمة الحالية وفي كل مرة »نطيح« في المطب خسائر ومشكلات ونقول ما لم نفعله في السابق وبعد كل ازمة نلجأ الى الحكومة فأعتقد بدأنا نصل لمرحلة من النضج ونكون مسؤولين عن قرارتنا الاستثمارية ونزيد من ثقافتنا الاستثمارية.

تحول أيدولوجي

*   ما رأيك في مقولة »اذا عطس الاقتصاد الاميركي اصاب اقتصاد العالم بالزكام«؟
 مقولة صحيحة على اساس ان الاقتصاد الاميركي اضخم اقتصاداً في العالم فهو بنك العالم بالاضافة الى ان حكومات الدول تستثمر أميركا بشكل كبير بسبب الضمانات لكن الازمة سلطت الضوء علينا بضرورة ان يحدث تحول أيدولوجي فالمرة الاولى نجد الدول الرأسمالية تطلب مساعدة من دول اشتراكية مثل الصين وهذا يجعلنا نقطع بأن انفراد اميركا باقتصاديات العالم بدأ ينحدر في الهبوط ليصبح هناك مجموعات دول تبدأ التدخل من صنع القرار العالمي ومنها الصين.

انخفاض الاسعار

*   وماذا عن تأثير الازمة على سوق العقارات؟
 تبعات الازمة المالية كما قلت لم تتضح بشكل جيد واتوقع ان يكون هناك انخفاض في اسعار العقارات لانه كما قلت ايضا رأينا بعض الشركات الاستثمارية تملك عقارات فاضطرت لبيعها حتى تسدد ديونها من هنا تزيد العروض وتنخفض الطلبات العقارية غير اننا نقول ان هذا الانخفاض لن يصل الى حجم انخفاض الاسهم, مما يجعلني اتصور ان يكون هناك تصحيح في الاسعار وان يدخل فيه نوعاً من الاستقرار لفترة طويلة وكل هذا لصالح الناس لان يشتروا عقارات خصوصاً السكني.

محورين مهمين

واعتقد حتى يتم الاقبال مرة اخرى على العقارات خصوصاً السكني يجب تنفيذ محورين مهمين وهما:

1- ان يرفع بنك الكويت المركزي الحظر على رهونات عقارات السكن الخاص.

2- ان يستمر بنك التسليف في اقراض المواطنين قروض طويلة الاجل. مع انخفاض اسعار الاراضي يسمح للبنوك التجارية بمنح قروض سكن خاص مقابل رهن منازلهم.

اذا طبق ذلك اعتقد ان الطلب سيستمر على السكن الخاص ويصبح هناك توازن على العرض والطلب.

مشروع تنموي

*   دعنا نتحدث عن مشروع الشركة الابرز »صحارى الكويت للجولف« ؟
 هذا المشروع مقام على مساحة 650 ألف م2 بتكلفة اجمالية تصل الى 16 مليون دينار بالاضافة الى 10 ملايين للانتهاء من المجمع التجاري مع نهاية ,2010 وهذا المشروع يحتوي على ملاعب الجولف على مستوى راق يليق بمكانة الكويت كما يحتوي على نادي صحي متكامل وايضا مطاعم مفتوحة تقدم خدماتها للمشتركين بالاضافة للمجمع التجاري. وهذا المشروع يعد من المشاريع التنموية والحضارية في دولة الكويت وهو يلقى اقبالا كبيراً من المواطنين ووصل عدد المشتركين الآن نحو 5501 فرد, وهناك عملية فلترة للمشتركين حيث يقبل المشترك بعد مرحلة بحث واستقصاء.