خفض الرواتب يعصف بالعقار

توقعت مصادر عقارية تراجع أسعار عقارات السكن الاستثماري بنسب تتراوح بين %20 و%35 على وقع انخفاض محتمل لمعدلات الإشغال إلى نحو %50‎‎ في بعض المناطق نتيجة الهجرة الحتمية لعدد كبير من المقيمين وخفض الرواتب.

وأشارت المصادر إلى أن الكثير من الوافدين سيخسرون أعمالهم، نتيجة إيقاف نشاط شركاتهم بسبب جائحة «كورونا» أو فقدان وظائفهم، وقسم كبير منهم سيغادر البلاد، الأمر الذي سيزيد المعروض من الشقق ويغيّر معادلة أسعار الإيجارات والعقارات الاستثمارية معا.

وذكرت المصادر أن قانون خفض الرواتب سيدفع حكما المستأجرين للبحث عن شقق سكنية بأسعار أقل، ما يزيد المعروض من الشقق الكبيرة ذات الإيجار المرتفع، ويدفع الملاك الى تخفيض الإيجارات للحفاظ على المستأجرين، فضلا عن أن بعض الشركات بدأت بتقديم مغريات للمستأجرين كفترة سماح شهر أو شهرين وإيجار مخفَّض في محاولة منها لملء الشواغر والحفاظ على عائدات مستدامة.

وأشارت المصادر إلى أن رياح خفض الرواتب ستعصف بالقطاع العقاري أولا، وتحديدا «السكن الاستثماري» الذي يعتمد تشغيله على المقيمين، متوقعة أن تتأثر أيضا تداولات العمارات الاستثمارية، خصوصا أن المستثمرين يحتاجون لفترة ترقب لما بعد الأزمة، حتى تتضح الصورة أكثر فيما يخص مؤشرات الأسعار والعوائد والإقبال.

ولفتت إلى أن عددا كبيرا من العقارات الاستثمارية دخل السوق حديثا، وأخرى يجري تشطيبها، تمهيدا لدخولها، الأمر الذي سيزيد نسبة المعروض من الشقق، لكن المصادر تؤكد، أيضا، أن السوق عادة ما يشهد عمليات تصحيح مع انتهاء كل أزمة، ولا عجب إذا شهد قطاع العقار الاستثماري حركة تصحيحية في الأسعار والإيجارات، ولربما تؤسس لمرحلة جديدة.

فيما يلي التفاصيل الكاملة

في ظل الاجراءات الاحترازية التي تتخذها الدولة لمحاربة جائحة كوفيد-19، تم اتخاذ عدد كبير من التدابير للابقاء على سلامة المواطنين والمقيمين، وجاء من بينها اغلاق العديد من الانشطة الاقتصادية، الامر الذي زاد من اعباء الالتزامات على الشركات واصحاب المشاريع في كيفية سداد رواتب واجور موظفيهم على الرغم من انخفاض نسبة عمل النشاط او توقف الاعمال بشكل تام. وعليه، قامت الحكومة بإعداد مشروع قانون يسمح لأرباب العمل، بتقليص رواتب موظفيهم خلال فترة الاجراءات الاحترازية التي تتخذها الدولة وتمت احالة مشروع القانون الى اللجنة المالية البرلمانية.

وفي هذا الصدد، حذرت مصادر عقارية من التأثيرات السلبية التي سيخلفها القانون على القطاع العقاري في حال تمريره واقراره في مجلس الأمة.

وتوقعت مصادر ضليعة في السوق العقاري تراجع أسعار عقارات السكن الاستثماري بنسب تتراوح بين 20 و%35 على وقع انخفاض محتمل لمعدلات الإشغال إلى نحو %50‎ في بعض المناطق نتيجة الهجرة الحتمية لعدد كبير من الوافدين وخفض الرواتب.

وأشارت المصادر إلى أن الكثير من الوافدين سيخسرون أعمالهم، نتيجة إيقاف نشاط شركاتهم بسبب جائحة كورونا او فقدان وظائفهم، وقسم كبير منهم سيغادر البلاد، الأمر الذي سيزيد المعروض من الشقق ويغيّر معادلة اسعار الايجارات والعقارات الاستثمارية معاً.

وذكرت المصادر أن قانون خفض الرواتب سيدفع حكما المستأجرين للبحث عن شقق سكنية بأسعار أقل، ما يزيد المعروض من الشقق الكبيرة ذات الإيجار المرتفع، ويدفع الملاك الى تخفيض الايجارات للحفاظ على المستأجرين، فضلا عن ان بعض الشركات بدأت بتقديم مغريات للمستأجرين كفترة سماح شهر او شهرين وايجار مخفض في محاولة منها لملء الشواغر والحفاظ على عائدات مستدامة.

وأشارت المصادر الى ان رياح خفض الرواتب ستعصف بالقطاع العقاري أولا، وتحديدا «السكن الاستثماري» الذي يعتمد تشغيله على الوافدين، متوقعة ان تتأثر ايضا تداولات العمارات الاستثمارية، خصوصاً ان المستثمرين يحتاجون إلى فترة ترقب ما بعد الأزمة حتى تتضح الصورة اكثر في ما يخص مؤشرات الأسعار والعوائد والاقبال.

ولفتت إلى أن عددا كبيرا من العقارات الاستثمارية دخلت السوق حديثاً، وأخرى جار تشطيبها تمهيدا لدخولها، الأمر الذي سيزيد نسبة المعروض من الشقق، لكن المصادر تؤكد ايضا ان السوق عادة ما يشهد عمليات تصحيح مع انتهاء كل أزمة، ولا عجب اذا شهد قطاع العقار الاستثماري حركة تصحيحية في الاسعار والايجارات ولربما تؤسس لمرحلة جديدة.

وأفادت مصادر عقارية اخرى بان السماح بخصم الرواتب على الموظفين سيشكّل معضلة كبيرة للموظفين. اما الشركات المتعثرة، فقد تستفيد منه للحفاظ على استمرارية اعمالها والتي تأثرت في الفترة الماضية بسبب الازمة الحالية، وبالتالي عملت على تخفيض رواتب الموظفين فترة مؤقتة خلال الاغلاق الاحترازي، مشيرة الى ان القرار قد يتم تمريره في المجلس لتوافقه مع مطالب أغلبية النواب، وتم العمل بمثل هذا القانون في العديد من الدول، خصوصاً عند فترة توقف النشاط والعمل، وأطلق عليه في بعض الدول بدل بطالة، وله اثار ايجابية على الشركات الكبيرة اكثر من المتوسطة والصغيرة، كما ان اثاره السلبية بسيطة على القطاع العقاري لمحدودية الفترة، وفي حال تم التخفيض بالفعل فستقل قدرة الموظفين على دفع ايجاراتهم وسداد التزاماتهم، وبالتالي بات لا بد من المساهمة بتخفيض الايجارات من قبل الملاك.

وقالت المصادر: ليس للقانون جانب سياسي كما يعتقد البعض، فهو معمول به في اغلبية الدول.

تغيرات مستقبلية

وأضافت المصادر ان جميع القطاعات سوف تتأثر كثيرا بالأزمة الحالية، لكن في المقابل قد تبرز فرص جديدة في بعض القطاعات، وحجم التأثير السلبي على العقارات سيختلف في جميع أجزاء قطاع العقار، ليس فقط بسبب الإجراءات والتدابير الاحترازية، ولكن محركات اقتصادية ومعطيات كثيرة أيضا ستغير من بعض ملامح القطاع العقاري في المستقبل على مستوى العالم وليس فقط في الكويت.

وبينت المصادر ان المشكلة الأكبر هي أن الأزمة الحالية متعددة الأبعاد وتأثيرها طال الجميع من دون استثناء دولا وشركات وافرادا، وكل القطاعات ومعالمها ما زالت غير واضحة، وزمن الانتهاء أو الخروج منها غير معلوم وغير محدد، لذلك من المرجح أن يكون التأثير كبيرا على مختلف القطاعات العقارية، بما فيها السكني والصناعي والحرفي والتجاري والاستثماري والإداري.

وأضافت المصادر ان الصحة العامة للمواطن هي الأولوية القصوى للدولة، لذلك تتجه الدول أولا إلى اتخاذ الإجراءات الاحترازية لمواجهة فيروس كورونا، حتى إن كانت على حساب الاقتصاد الذي يمكن تعويض خسائره مستقبلا، وبعد انتهاء الأزمة فستستطيع الدولة العمل من خلال معايير جديدة ومختلفة، ونزول العمال فى ظل أزمة انتشار كورونا يعد مغامرة ومخاطرة على الصحة وعلى اقتصاد الدولة، لأن أي نتائج سلبية فى الصحة العامة للمواطنين سوف تنعكس سلبا على الاقتصاد، لذلك الأولويات تتطلب المحافظة على الصحة، حتى نستطيع بناء الاقتصاد بعد انتهاء الأزمة.

تابعت المصادر: ليست هناك أي شركة حالياً تستطيع العمل حتى بنصف طاقتها، وأغلب العمالة لا تستطيع العمل بسبب العزل الكلي للمناطق، وباتت الكثير من الشركات تعاني قلة السيولة والأفراد أيضاً.

وبشكل عام، نجد ان القطاع العقاري يواجه تحديا صعبا جدا في الوقت الراهن. ولفتت المصادر الى انه دائما ما يروّج بأن المالك يحق له أن يطالب بالإيجار خلال أزمة «كورونا»، علما بأننا في ظرف استثنائي جدا، لكن السؤال: هل يسمح المالك او يحق للمالك فتح العقار التجاري أو الصناعي أو الحرفي للشركات والمحال لكي تقوم بنشاطها خلال الأزمة؟! فهذه تعتبر أحد مخاطر الاستثمار العقاري التجاري وغيرها في حالة الكوارث أو انتشار وباء جائح، ليس من المعقول أن يوجد استثمار من دون مخاطر، والمخاطر تتفاوت درجاتها وفق النوع، وهذا النوع من المخاطر يشل جميع الكيانات والقطاعات الاقتصادية وكل من العقار التجاري والاداري والصناعي والحرفي أحد هذه القطاعات، وحتى في حال التشغيل الجزئي لن يستطيع المستأجر تحقيق حتى %٢٥ من طاقته التشغيلية.

مسؤولية اقتصادية

وفقاً للمصادر، يجب على الشركات العقارية ان تتحلّى بالمسؤولية تجاه الاقتصاد والمجتمع، وبهذه المناسبة ثمّنت المصادر ما قامت به شركات عقارية كبرى عدة من مبادرات منذ بداية الأزمة لاعفاء المستأجرين، وهذا يدل على إحساس كبير جدّا بالمسؤولية تجاه عملائها.

واضافت: نتمنى على البقية القيام بدورهم للمحافظة على عملائهم، وألا يستغلوا الأزمة بتهديد بعض المستأجرين، وخاصة المشاريع الصغيرة التي تعاني الأمرين والضغط من كل اتجاه. كما نرجو من بعض المحامين الا يمارسوا تصدير الاستشارات المعلبة التي تخدم فقط الطرف الأقوى، وأن يوجهوا السؤال لملاك العقارات إذا كانوا يسمحون للمستأجرين بممارسة أعمالهم وعدم الانصياع للإجراءات الاحترازية خلال فترات الحظر!

عقارات المناطق المعزولة

توقّعت مصادر عقارية ان تشهد عقارات المناطق المعزولة تراجعاً ملحوظا في نسب الإشغال. وأرجعت المصادر توقّعاتها الى اسباب عدة، أبرزها ان هذه المناطق تحتوي على اعداد كبيرة من العمالة الهامشية او السائبة، والتي ستضطر الى مغادرة البلاد خلال الفترة المقبلة، مع تشديد الاجراءات عليها، فضلاً عن محاربة تجار الاقامات وتحويل ملفاتهم الى النيابة، وبالتالي ستجد أعداد كبيرة من العمالة ان خيارها الوحيد هو هجرة الكويت والعودة الى الوطن الأم.

تنافس محموم!

رجحت مصادر مطلعة في القطاع العقاري ان تبدأ جولات التنافس المحموم بين الشركات العقارية لاستقطاب مستأجرين جدد بأسعار تتناسب مع المرحلة الجديدة. وقالت المصادر: بالفعل بدأت شركات عديدة بتقديم حوافز ومغريات لجذب المستأجرين الجدد، سواء عبر فترة سماح خلال فصل الصيف تمتد الى شهرين، أو عبر تخفيضات في الايجارات، تتراوح بين %20 و%40.

هدوء التداولات

شهدت الفترة الماضية هدواءً في تداولات عقارات السكن الاستثماري بسبب انتشار وباء «كورونا» وإغلاق مؤسسات الدولة والقطاع الخاص ومعها دائرة التسجيل العقاري في وزارة العدل. وتوقّعت مصادر عقارية استثمارية ان تستمر حالة الهدوء في التعاملات خلال الفترة المقلبة، خاصة أن المستثمرين والتجار يحتاجون فترة زمنية بعد كل أزمة لإعادة تقييم الوضع وتكييف خططهم الاستثمارية مع الواقع الجديد.