التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة : شركات التطوير العقاري الكبرى في الإمارات تجاوزت العام الجاري بشق الأنفس

قال تقرير شركة المزايا القابضة أن شركات التطوير العقاري الكبرى في الإمارات تجاوزت العام الجاري بشق الأنفس بعدما وصلت الضغوط السوقية والتشغيلية بالإضافة إلى ضغوط خدمة الديون المتراكمة إلى مراحل أسفر عنها وصول أسعار اسهم أكبر شركتين عقاريتين في سوق أبوظبي للأوراق المالية إلى أدنى مستوياتهما منذ طرح الاسهم العام وادراجهمها في سوق المال في ابوظبي، حيث تراجع سهما شركة الدار وشركة صروح العقاريتين، إلى أدنى مستوى لهما منذ الإدراج إذ بلغ الاول عند 85 فلس، والثاني تراجع إلى 82 فلس.

وبين تقرير المزايا القابضة أن تراجع الطلب وضعف السيولة في أسواق الأسهم المحلية في الإمارات نتيجة الارتباط مع المخاوف العالمية من النمو الاقتصادي العالمي ومسالة الديون الاوروبية في وقت تحذر فيه وكالات التصنيف العالمية من الوهن الذي يتعرض له النظام المصرفي العالمي، كذلك فان للأسهم العقارية ارتباطا محليا يتعلق بالسوق العقارية في الإمارات التي تعاني وفرة العرض وشح الطلب النسبي في وقت تصارع فيه الشركات للوفاء بالتزاماتها قصيرة ومتوسطة الأجل والابقاء على تدفق من النقد والسيولة كاف لابقاءها قادرة على التشغيل.

ولاحظ التقرير الاسبوعي أن أسهم العقارات كانت الأكثر تضررا في اسواق الاسهم فيما كانت المصارف والمؤسسات والمالية تحقق نتائج افضل وذلك نتيجة لتحسن مواقفها المالية ومراكزها خلال السنوات الماضية بعدما ضخت الحكومات في الإمارات الأموال فيها لإبقائها عاملة وبعيدة عن المخاطر، ما يجعل المحللين يتوقعون ان يشهد العام المقبل اعادة التألق إلى أسهم العقارات التي وصلت إلى القاع السعري مع وجود امكانات ضخمة خصوصا مع الحديث عن ادراج محتمل في مؤشر مورجان ستانلي للأسواق الناشئة والذي سيكون للدعوة السعودية بتحويل مجلس التعاون الخليجي إلى اتحاد كامل الأثر الأكبر في تسريع وتيرة الانضمام وجلب مزيد من السيولة للأسواق، كذلك يشير التقرير ان فتح السوق السعودية للتملك الاجنبي سيكون لها اثر مشهود في رفع مستويات السيولة.

لكن وفي ذات الوقت يرى تقرير شركة المزايا القابضة أن مسالة الديون وخدمتها على المدى القصير ستظل العنصر الأهم في تحديد اتجاهات الطلب على الاسهم العقارية في اسواق الاسهم الإماراتية وبالتالي رفع مستويات السيولة عليها، لذلك فان المعالجة الدقيقة لمسالة خدمة الديون قصيرة الأجل سيكون لها الاثر البالغ في مراكز الشركات المالية، وسيعطيها الحافز لتنويع مصادر عملياتها وتدفقاتها النقدية.

ويرى تقرير المزايا القابضة أن طلائع المعلومات والتحليلات تشير إلى تخطي الشركات الإماراتية وخصوصا في ابوظبي ودبي لهذه العقبة، ففي ابوظبي فان الحكومة الظبيانية ستظل تدعم الشركات سواء بطرق مباشرة أو غير مباشرة لمساعدتها على تخطي خسائرها المتراكمة نتيجة تغير ظروف السوق وتراجع الاسعار وضعف الطلب، أما في دبي فقد استطاعت الحكومة في الإمارة من حصر ديونها المباشرة وغير المباشرة، في وقت انتهجت سياسة واضحة في تقليل تعرضها للتمويل وفي تقليل ضغوطه وذلك من خلال استبدال الديون قصيرة الأجل بأخرى أطول مدى وبأسعار أفضل تحقق لها الوفر في المدفوعات والالتزامات وهو ما يساعدها في تحسين مراكزها المالية وميزانياتها العمومية.

وقال التقرير الاسبوعي انه استنادا إلى تقارير اعلامية فقد وصل إجمالي الديون المستحقة على حكومة دبي والشركات المملوكة لها إلى ما يقرب من 101.5 مليار دولار، حيث اخذت الشركات المرتبطة، بحكومة دبي تنتهج حالياً سياسة لخفض أعبائها التمويلية التي كانت قد حصلت عليها لتلبية أغراض ملحة خلال سنوات ما بعد اندلاع الأزمة المالية العالمية في صيف العام 2008، والتي طالت آثارها اقتصاد الإمارة، عبر الاستفادة من تغيّر النظرة الائتمانية لهذه الشركات من سلبية إلى إيجابية. لذلك تجد في هذا السياق ان شركة اعمار العقارية في دبي قد أبرمت اتفاقاً تمويلياً بقيمة مليار دولار (3.6 مليار درهم)؛ بهدف خفض أعباء خدمة ديونها مع تحالف بنوك يضم كلاً من دبي الإسلامي ومصرف أبوظبي الإسلامي، إضافة إلى ستاندرد تشارترد كمديرين مكلفين ومديرين للسجلات، ويأتي في إطار خطة الشركة الرامية إلى الاستفادة من تراجع أسعار الفائدة في خفض تكلفة التمويل من جهة، وتحويل قروضها من قصيرة إلى طويلة الأجل من جهة أخرى.

يشار إلى أن إعمار العقارية سجلت صافي أرباح تشغيلية بلغت 1.249 مليار درهم خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري، بينما بلغت إيرادات الأشهر التسعة الأولى 5.873 مليار درهم. وجاءت هذه النتائج مدعومة بالنمو المستمر لعملياتها في قطاعات الضيافة والترفيه ومراكز التسوق وتجارة التجزئة، واستمرار الطلب على الوحدات السكنية والمساحات التجارية في مجمعاتها القائمة، مثل وسط مدينة دبي، وتسليم مجموعة من الأصول العقارية الفاخرة في الأسواق العالمية، ومنها تركيا والأردن وسوريا حسبما ذكر بيان صحافي نشرته وسائل اعلام اماراتية.

اما في ابوظبي، ترى وكالة موديز لخدمات المستثمرين أن حكومة ابوظبي قادرة على تقديم الدعم وبشفافية جيدة لشركاتها المملوكة لها بشكل جزئي او كلي، لذا قال تقرير المزايا القابضة أن الحكومة الظبيانية لم تجد مفرا من تحويل سندات في شركة الدار العقارية إلى اسهم لصالح شركة مبادلة للتنمية ليرتفع حصة الحكومة في شركة الدار العقارية وعبر ذراعيها الاستثماريتين، مبادلة للتنمية وشركة أبوظبي للاستثمار، إلى اكثر من نصف الاسهم المتاحة. وكانت شركة الدار العقارية أصدرت سندات قابلة للتحويل إلى أسهم بقيمة 2.8 مليار درهم لمصلحة شركة مبادلة للتنمية في 3 مارس/آذار 2011، بسعر فائدة 4 بالمئة سنوياً. وتطلبت شروط هذا الإصدار تحويل سندات بقيمة 2105.0 مليون درهم كحد أدنى إلى أسهم بتاريخ 15 ديسمبر 2011، على أن يكون سعر التحويل هو السعر الأقل بين سعر 2.3 درهم، أو السعر الأعلى بين السعر السوقي للسهم بتاريخ 14 ديسمبر 2011، أو بسعر 1.75 درهم.

وتعد شركة الدار العقارية أكبر شركة استثمار عقاري في سوق أبوظبي للأوراق المالية، بموجودات تصل إلى 45.82 مليار درهم، وحقوق مساهمين تبلغ 4.7 مليار درهم، منها 2.88 مليار درهم رأس المال، كما في نهاية سبتمبر 2011. وحققت الشركة أرباحاً صافية خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري 460.4 مليون درهم، مقابل 1.52 مليار درهم خسائر خلال الفترة نفسها من العام الماضي، وبلغت الخسائر المتراكمة على الشركة نحو 6.1 مليار درهم مع نهاية سبتمبر الماضي.

في سياق غير بعيد، اعتبر تقرير المزايا القابضة ان اعتماد المجلس الأعلى لمجلس التعاون لدول الخليج العربي القواعد الموحدة لإدراج الأوراق المالية (الأسهم والسندات والصكوك ووحدات صناديق الاستثمار) في الأسواق المالية بدول المجلس، خطوة ايجابية مشيرا إلى أن العامين المقبلين سيشهدان العمل بها بصفة استرشادية تمهيداً لمراجعتها، والعمل بها بصفة إلزامية بعد ذلك، حيث من شأن ذلك رفع كتلة السيولة المتوفرة في الأسواق وخلق الادراجات العابرة للحدود وبالتالي التنويع اللازم للحصول على السيولة اللازمة في الأسواق.

ويتقاطع هذا مع قرار متوقع في السعودية بفتح باب الاستثمار المباشر في اسواق الاسهم والذي من شانه ان يشكل محفزا للسوق على المدى المتوسط، حيث ان التأثير قصير الأجل سيكون في موجة شراء لبناء مراكز جديدة بالكامل من قبل المؤسسات الاستثمارية والمقيمين الاجانب في السعودية، حيث ذكرت مصادر مطلعة أن خطط السعودية لفتح سوق الأسهم تقصر الملكية الأجنبية المباشرة على المستثمرين الذين يديرون 5 مليارات دولار بحد أدنى، وتسمح بامتلاك 5 بالمئة فقط من حصص رأس المال الصادر لكل مستثمر.

وعلى صعيد اخبار الشركات العقارية، ففي الامارات، كشف مدير التخطيط والبنية التحتية لشركة "الدار العقارية - المطور الرئيسي لمشروع الفلاح السكني- أن الشركة استكملت نحو 85% من المرحلة الأولى بمشروع الفلاح لإسكان المواطنين بأبوظبي، متوقعا بدء تسليم الوحدات السكنية خلال الربع الأول من العام المقبل. وأوضح أن الشركة أنجزت معظم أعمال البنية التحتية بالمرحلة الأولى، مشيرا إلى أن أعمال البنية التحتية تجري في جميع مراحل المشروع. ويقع مشروع "الفلاح" في الجهة الشرقية من مطار أبوظبي الدولي وطريق أبوظبي دبي، وستعود ملكيته لحكومة أبوظبي ويوفر حوالي 5 ألاف وحدة سكنية للمواطنين الإماراتيين من ذوي الدخل المتوسط، وتقدر قيمته بنحو 9 مليارات درهم، وتبلغ مساحته الإجمالية 12.5 مليون متر مربع.

من جهتها سلمت شركة دايموند ديفلوبرز للتطوير العقاري بدبي 3 مشروعات عقارية تجارية في إطار مشروع أرجان الذي تطوره مزن التابعة لمجموعة دبي للعقارات، وتعد هذه المشروعات أول المشروعات المكتبية التي يجري إنجازها في تلك المنطقة، لتؤكد دايموند ديفلوبرز مجدداً التزامها تجاه صناعة التطوير العقاري في الإمارة ووفائها بالتزاماتها التعاقدية مع المستثمرين في محفظتها العقارية كاملة. يذكر أن مشروعات مجمع دايموند التجاري تتكون من 168 مكتباً تجارياً موزعة على 3 مبان مدعومة جميعها بأكثر من 271 موقفاً للمركبات، ويتكون كل منها من 5 طبقات نموذجية بينها طابق أرضي وتضم الطبقات الارضية في المباني الثلاثة 27 محالاً تجارية. وتتميز المكاتب التجارية في المشروعات بمرونتها العالية، إذ تتراوح مساحة المكاتب بين 675 و 1314 قدماً مربعاً وأخرى بين 693 إلى 1667 قدماً مربعاً.

الى ذلك تم إطلاق حي الأعمال متعدد الاستخدامات في مدينة دبي الملاحية التابعة لشركة الملاحة العالمية، وسيبدأ العمل في ستة مشاريع جديدة في منطقة الأعمال وهي أبراج سوفتشيبس" مشروع الأبراج المكتبية للمطور "سويفت ديفلوبمنت" ومشروع "أيريس ميست" للشقق الفندقية والسكنية للمطور "شيث" وفندق "كريستال كنسينغتون" الاقتصادي لـ" كنسينغتون العالمية" "سانالي أكوامارين" للشقق السكنية من "سانالي العالمية" فندق 6 نجوم لـ"دبي للاستثمار العقاري". ومن المتوقع إطلاق المشاريع وبدء البناء عام 2012. وتقدّر تكلفة منطقة الأعمال الممتدة على 121 هكتاراً بنحو 2.5 مليار درهم وهي في صميم رؤية مشروع مدينة دبي الملاحية واستكمالاً للمنطقة الصناعية البحرية التي دشنت المرحلة الأولى من عملياتها في مارس من هذا العام ضمن مشروع من 3 مراحل. وستكون منطقة الأعمال بمثابة المحرك الرئيسي لنمو الأعمال في مدينة دبي الملاحية لتمثل حوالي 90% من دخلها الإجمالي المتوقع في عام 2014 وتضم المنطقة مركزاً بحرياً مكاتب الميناء والمساكن إضافة إلى مرسى ومقر للعلوم والتكنلوجيا البحرية والملاحية المتخصصة وفنادق.

وتعتزم حكومة أبوظبي خلال العام المقبل طرح 4 مشاريع جديدة توفر نحو 3500 وحدة سكنية مخصصة للمواطنين في الإمارة، بالتزامن مع إنجاز نحو 6 آلاف فيلا ضمن مبادرة “مساكن المواطنين”، ومن المتوقع طرح المناقصات وتوقيع عقود تنفيذ مشروعين من المشاريع الأربعة في المنطقة الغربية العام المقبل، وذلك في منطقتي “المرفأ” و”دلما”، إضافة إلى مشروعين في أبوظبي بمنطقة الشوامخ، فضلاً عن مشروع المرحلة الثانية من جزيرة ياس. وفيما يتعلق بتطور الأعمال بمشاريع إسكان المواطنين الجاري تنفيذها في إمارة أبوظبي حالياً، ستنجز شركات التطوير العاملة في أبوظبي نحو 6 آلاف فيلا سكنية للمواطنين العام المقبل، وذلك ضمن مبادرة مساكن المواطنين الخاصة بإنجاز 13 ألف مسكن في إمارة أبوظبي بقيمة تقدر بنحو 25 مليار درهم.

كما بدأت مجموعة شركات الإماراتية المتكاملة وشركة ايكو العقارية التي تتخذ من العين مقراً لها، الأعمال الإنشائية بمشروع الأبراج الفندقية “جوهرة الإمارات ولؤلؤة الإمارات”، بمنطقة تيكوم في شارع الشيخ زايد بدبي والذي تصل تكلفته إلى نحو مليار درهم. وأكدت المجموعة أنها استكملت كافة التصاميم الخاصة بالمشروع المكون من فندقين يشتملان على 1100 غرفة وجناح فندقي، تم تجهيزها وفق أحدث وأرقي المعايير الفندقية، بالإضافة إلى المرافق الأخرى الخدمية الحيوية كالمطاعم ومرافق التسوق وغيرها. ويستمد المشروع تميزه كذلك من وقوعه بدبي الحديثة بمحاذاة محطة المترو وملاعب الإمارات للجولف ومنطقة الروضة Greens بالقرب من مول الإمارات ومدينة دبي للإنترنت.

واعلنت شركة «پولندا العالمية للمنتجعات الترفيهية» انشاء منتجع ترفيهي متكامل للعائلات في ابوظبي قرب جزيرة ياس تحت اسم «ادفنشرز وورلد ابوظبي» بكلفة 900 مليون دولار، ليكون الاول من نوعه في منطقة الشرق الاوسط. وقال الرئيس التنفيذي للشركة أن المنتجع ثمرة شراكة اماراتية ـ پولندية ـ المانية، وسيستغرق انشاؤه 26 شهرا، وسيفتح امام الزوار في اكتوبر 2014.

في البحرين، تقدم 20 مقاولاً بعطاءاتهم لمناقصة بناء 200 وحدة سكنية من ضمن 3000 وحدة سكنية في مشروع ديار المحرق المملوك إلى بيت التمويل الكويتي- البحرين. وبعد أن يتم إرساء عقد بناء 200 وحدة سكنية، خلال أسابيع أخرى سيتم نطرح مناقصة لبناء وحدات أخرى، ويهدف بيت التمويل الكويتي إلى بناء 3000 وحدة سكنية في ديار المحرق، قدر كلفة بنائها بنحو 200 مليون دينار، بدون قيمة الأرض والبنية التحتية والخدمات. يذكر أن سعر الوحدات السكنية بين 80 و110 آلاف دينار، تناسب ذوي الدخل المحدود. ومشروع ديار المحرق، الذي يقام على نحو 4 كيلومترات من الأرض، تقدر قيمتها بنحو 1,2 مليار دينار (3،2 مليارات دولار)، ويضم 33 ألف وحدة؛ إذ إن كل عام سيتم طرح عدد معين من الوحدات. والمشروع هو شراكة بين بيت التمويل الكويتي - البحرين، وهو المستثمر الرئيسي؛ إذ يملك نحو 51 في المئة، وشركاء استراتيجيين من البحرين وبقية دول الخليج العربية الذي يملكون النسبة الباقية.

في قطر، أعلنت مؤسسة قطر للبترول وشركة بروة العقارية القطرية عن توقيع اتفاقية بيع مشروع (بروة الحي المالي) بقيمة 11 مليار ريال، وبموجب الاتفاقية، فإن المشروع المتوقع انجازه في عام 2015 سيصبح المقر الرئيسي لقطر للبترول. وقال وزير الطاقة والصناعة رئيس مجلس إدارة قطر للبترول الدكتور محمد السادة بالمناسبة ان قطر للبترول بدأت في تمويل مشروع (بروة الحي المالي) قبل عدة شهور وهي معنية بتمويل المشروع في كافة مراحله الإنشائية والبالغة 11 مليار ريال.

في السعودية، أعلنت هيئة المدن الصناعية ومناطق التقنية «مدن» عن توقيع عقد تطوير مدينة صناعية جديدة في حفر الباطن شمال شرق المملكة بتكلفة قدرها 16 مليون ريال، ومشروع تطوير مدينة صناعية جديدة في حفر الباطن يحقق أهداف «مدن» في التنمية المتوازنة وستكون نواة لتطوير المحافظة واستقطاب القطاع الخاص لإنشاء مشاريع صناعية وخدمية وتجارية وسكنية، وإيجاد فرص وظيفية للمواطنين خصوصًا أن المدينة الصناعية تقع ضمن المدن التي يشملها حوافز القروض الصناعية التي تصل إلى 75% من تكلفة المشروع. وتبلغ مساحة الأرض 100 مليون متر مربع ومساحة مشروع تطوير المرحلة الأولى مليون متر مربع ومدة العقد 18 شهرًا، ويتضمن نطاق المشروع على أعمال الرفع المساحي والتصميم للطرق، أعمال التسوية الترابية وأعمال الرصف للطرق، وأعمال السفلتة، دهانات الطرق، لافتات المرور.