إدارة أصول "صندوق بنيان ريت": الصندوق يقدم مزيجا استثماريا يمتاز بالجودة والتنويع وفرص النمو .. ويركز على المدن الثانوية

قال فريق إدارة أصول صندوق بنيان ريت لدى شركة السعودي الفرنسي كابيتال إن صندوق بنيان ريت المتوافق مع أحكام الشريعة الاسلامية يقدم مزيجاً استثمارياً مثالياً يمتاز بالجودة، التنويع، الثبات وفرص النمو".

وأضاف في مقابلة خاصة مع "أرقام" بأن الصندوق لا يستهدف تحقيق عوائد جذابة للمستثمرين فحسب، بل يهدف أيضاً لموثوقية تلك العوائد من خلال الاستثمار في معالم رئيسية بالإضافة إلى العمل وفق استراتيجية استثمار فعالة تهدف لإضافة مزيد من القيمة على الأصول المستثمر بها.

وأكد فريق إدارة الصندوق بأن لدى صندوق بنيان ريت تركيزا واضحا على المدن الثانوية في المملكة العربية السعودية والتي من المتوقع أن تكون جزءاً لا يتجزأ من برنامج التحول الوطني الذي تهدف الدولة من خلاله إلى تنويع أنشطتها الاقتصادية وزيادة التوسع في أنشطة اقتصادية أخرى أبرزها تلك المتعلقة بقطاع السياحة.

وفيما يلي تفاصيل المقابلة:

*   ما الخصائص التي ينفرد بها صندوق بنيان ريت عن الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة الأخرى؟

- إن عملنا في إدارة صندوق بنيان ريت قائم على ثلاث ركائز: الجودة، تنوع الأصول وهيكلة رأس المال.

بالنسبة لنا، فإن الجودة لا تقتصر على النظر إلى العوائد، الأسعار والمواقع الحالية فقط، حيث نسعى لتحديد الأصول التي تمتاز بالاستدامة والميزات التنافسية بالإضافة إلى فرص نمو هذه الأصول. وهذا هو بالضبط السبب وراء تكوين جوهر محفظة الصندوق وبنائها على علامات تجارية قوية مثل "الراشد مول" و"سيتي ووك - دبي"، هذه العلامات التجارية التي تدعم بشكل واضح فرص استدامة المحفظة وجاذبيتها.

الخاصية الأخرى التي تميز بنيان ريت هو تنوع أصوله. إن تركيزنا يقع على المناطق التي نعتقد أنها الأكثر جاذبية من الناحية الجغرافية وذلك على المدى الطويل، والتي من ضمنها المدن الثانوية في المملكة العربية السعودية تلك المدعومة بشكل كبير ضمن خطة برنامج التحول الوطني، سواءً كانت توسع في السياحة الدينية (المدينة المنورة)، توسع في السياحة العامة (أبها) أو توسع في المدن الاقتصادية والصناعية (جازان). أما من ناحية التركيز القطاعي، فقد ركزنا في المقام الأول على قطاعيّ التجزئة والضيافة المفضلين لدينا، ومع ذلك فقد استكملنا تكوين محفظة الصندوق بالاستثمار في القطاع السكني وذلك لتوفير مزيد من التنويع والعمق لاستثماراتنا.

كما نود أيضاً تسليط الضوء على هيكلة رأس مال صندوق بنيان ريت التي نفخر بها بشكل خاص، وهي الأولى من نوعها في الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة المحلية والتي نعتقد بأنها عامل جاذب للمستثمرين. فلقد تم تصميم هيكلة رأس مال الصندوق على أساس حقوق الملكية الفعالة (تبلغ حقوق ملكية الصندوق 1.62 مليار ريال، وتبلغ أصوله 1.8 مليار ريال ولا يوجد أي رفع مالي للصندوق)، هذا ما سيوفر عوائد جذابة للغاية حيث من المتوقع أن يصل متوسط العائد المستهدف للسنوات الأربع القادمة ما نسبته 7.8%.

بالإضافة إلى ذلك، سيوفر الصندوق الحماية للمستثمرين من مخاطر انخفاض أداء أصوله الجديدة، حيث سيقوم الصندوق مبدئياً بدفع 60% فقط من سعر شراء هذه الأصول، على أن يكون المبلغ المتبقي الذي يمثل 40% من قيمة الأصل مستحقا للدفع خلال 18 شهراً مشروطاً بالوصول لمستوى إشغال مثالي.

أخيراً، من المهم التوضيح بأنه قد تم تصميم محفظة الصندوق وتنوع أصولها بشكل يسمح بتدوير الأصول النشطة، حيث تجدر الإشارة بأن جزءا من محفظة الصندوق المبدئية يستهدف تحقيق أرباح رأسمالية وذلك من خلال تدوير الأصول النشطة على المدى المتوسط.

* تم شراء محفظة الصندوق بالكامل من شركة عبدالرحمن سعد الراشد وأولاده، التي أيضاً تتمثل في إدارة الصندوق كعضو مجلس إدارة، فهل يمكن أن تخبرنا المزيد عن العلاقة معهم؟

- نحن لا ننظر إلى شركة عبدالرحمن سعد الراشد و أولاده كبائع لأصول الصندوق وحسب، ولكن أيضاً كشريك استراتيجي على المدى الطويل ويظهر ذلك مثبتاً بتمثيلهم في مجلس إدارة الصندوق بالإضافة إلى التزامهم بفترة حظر تمتد لفترة سنة كاملة على الوحدات المملوكة لهم والتي تمثل 60% من إجمالي عدد وحدات الصندوق.

كانت هذه - ولا تزال - استراتيجية طويلة الأمد لدى شركة السعودي الفرنسي كابيتال والتي تهدف إلى بناء شراكات استراتيجية على المدى الطويل مع المتخصصين الأفضل في كل قطاع وصناعة. وعلى ذلك، فإن شركة عبدالرحمن سعد الراشد وأولاده تعمل في مجال الانشاءات، العقار والاستثمار بخبرة تقارب 26 عاما بنت خلالها علامات تجارية بارزة مثل "الراشد مول". وتكمن قوة شركة الراشد وأولاده في أنها تعمل في مجالات القطاع العقاري المختلفة ابتداءً من التصميم إلى الإنشاءات وتظهر أيضاً في خدمات إدارة العقارات على مستوى عالمي.

ونعتزم الاستفادة الكاملة من شراكتنا الاستراتيجية مع شركة عبدالرحمن سعد الراشد وأولاده وذلك لتحديد الفرص المستقبلية، حيث نتطلع مستقبلاً للتوسع في صندوق بنيان ريت عن طريق الاستحواذ على أصول جديدة باستخدام مزيج من الرفع المالي، حقوق الملكية وعوائد المبيعات.

* هل لك أن تخبرنا المزيد عن استراتيجية الاستثمار للصندوق؟

 يعمل صندوق بنيان ريت وفق استراتيجية استحواذ قوية وطموحة تهدف للاستحواذ على أصول جديدة محلياً ودولياً، وذلك إما من خلال استخدام الرفع المالي أو استخدام متحصلات عملية تدوير الأصول. كما نسعى كذلك للاستفادة من الأوضاع الاستثنائية سواءً حالات الأصول المتعثرة أو فرصة جني أرباح رأسمالية على جزء معين من محفظة الصندوق. 

وتجدر الإشارة بأننا قمنا فعلاً بإجراء محادثات مع مؤسسات مالية للحصول على تسهيلات مالية. ذلك لتحقيق هدفنا في بنيان ريت وهو التوسع في قاعدة أصول الصندوق لتصل قيمتها لما يقارب 2.5 مليار ريال سعودي خلال الفترة القادمة وعلى مدى 18 إلى 24 شهرا.

* ركزتم على الاستثمار في "العلامات التجارية".. باعتقادكم كيف يساعد هذا في إضافة قيمة على الاستثمار عندما يكون الهدف هو الاستثمار العقاري؟

- بمثل كافة الاستثمارات الأخرى، يتعين على المستثمر تحليل كل من العوامل النوعية والكمية لكل استثمار معني. وكجزء من تحليل العوامل النوعية للأصول العقارية المستثمر بها، فقد تم التركيز على جودة العلامة التجارية المقترنة بتلك الأصول، حيث إن ذلك من شأنه أن يوفر لها الاستدامة على المدى الطويل، يعزى ذلك لولاء عملاء هذه العلامات التجارية وثقتهم بجودتها. وبطبيعة الحال، فإن الأشخاص الذين يقفون خلف هذه العلامات التجارية - نعني بهذا إدارة هذه العلامات التجارية- جزء لا يتجزأ من هذا التحليل، ربما يمكن اعتباره العامل الأهم، سواء عند الاستثمار في العقار أو حتى الاستثمار بالأسهم. 

وهذا ما يظهر واضحاً مع علامات تجارية جاذبة للغاية مثل "الراشد مول" و"سيتي ووك - دبي" التي تمتاز بولاء عملائها، والسمعة الجيدة خاصة من ناحية الموثوقية والجودة العالية بالإضافة إلى ذلك فهي توفر الراحة للمستثمرين بها وذلك على المدى المتوسط والطويل.

* يستهدف الصندوق تحقيق متوسط عائد يبلغ 7.8 % للسنوات الأربع القادمة، ما مدى ثقتكم بتحقيق هذا العائد؟ وهل يمكنكم الحديث عن الافتراضات المستخدمة لحساب هذا العائد المتوقع؟

- هذه التوقعات ناتجة عن دراسة جدوى قامت بها جهة استشارية مستقلة، نعتقد بأنها توقعات متحفظة جداً ونحن على ثقة بتحقيقها بشكل بأريحية.

ما يقارب 70 % من عوائد صندوق بنيان ريت والنسبة الأكبر من معدل النمو المتوقع في الدخل ناتجة عن عقارات التجزئة (مراكز التسوق)، كما أن سجلنا المثبت بالتفوق في الأداء التشغيلي في المقام الأول بالإضافة إلى الأوضاع الاقتصادية للمدن التي تقع بها عقارات الصندوق تعمل بما يحقق مصلحة الصندوق.

فيما يخص " الراشد مول" في المدينة المنورة، جازان و أبها، فإن متوسط نسبة الإشغال الافتراضية للفترة الممتدة من 2018م حتى 2021 قد تبلغ 95%، والتي نرى أنها نسبة متحفظة عند الأخذ بالاعتبار أن هذه المراكز التجارية هي الأكثر زيارة في المناطق المعنية حيث يبلغ عدد الزوار التراكمي حوالي 85,000 زائر. بالإضافة إلى أن نسبة الإشغال الحالية لكل من "الراشد مول – جازان" و"الراشد مول – المدينة المنورة" وصلت إلى ما يفوق 99%، وعليه فمن المتوقع أن ترتفع معدلات الإيجار بمقدار 2% سنوياً خلال الفترة المشار إليها. كما تجدر الإشارة بأن معدل نمو الايرادات خلال الفترة من 2014 حتى 2017 لكل من "الراشد مول – المدينة" و"الراشد مول – جازان" تبلغ 26% و19% على التوالي.

وعلاوة على ذلك، وفي ظل استمرار تحسن ظروف الاقتصاد الكلي للمملكة العربية السعودية، وكما تمت الإشارة إليه مسبقاً فيما يخص برنامج التحول الوطني ورؤية 2030 المتسارعة، فإننا أيضاً نتوقع ونحذر من احتمالية نشوء بعض المخاطر المتصاعدة على أثر هذه التوقعات.

أما بالنسبة لقطاع الضيافة، فإن معدل الإشغال المتوقع انخفض مقارنةً بالفترة الماضية، وبناءً على توقعاتنا فإن متوسط الإشغال المتوقع للفنادق خلال الفترة 2018م وحتى 2021م قد يصل إلى ما نسبته 61% لأصول الصندوق الثلاث المتركزة في قطاع الضيافة.

أخيراً، وفيما يتعلق بنشاط تأجير وحدات عقار "سيتي ووك – دبي" الذي حقق نجاحا استثنائيا متزامنا بتأجير 66 وحدة من إجمالي عدد وحدات يبلغ 69 وحدة. تعتبر منطقة سيتي ووك – دبي من أكثر المناطق الحديثة ازدهاراً في مدينة دبي كما سيقوم الصندوق بشراء هذا العقار في توقيت يمر به سوق دبي بأسوأ حالاته، على الرغم من هذا فإن اقتصاد مدينة دبي إجمالاً يعطي مؤشرات تحسن مجمل (فقد ارتفع معدل السيّاح بمعدل 6.2% مقارنة بالعام السابق، بالإضافة إلى الاستعدادات لاستضافة معرض اكسبو 2020 التي تجري على قدم وساق). لذلك، فإننا نتوقع أن تشهد العقارات التي تقع وسط مدينة دبي والمناطق المجاورة ارتفاعا سريعا وملحوظا في أسعار الشقق، ما سيتيح للصندوق فرصة بيع بعض أصوله وتحقيق أرباح رأسمالية لمالكي وحدات الصندوق.

ولمزيد من المعلومات حول الصندوق ننصح بالاطلاع على الشروط والأحكام من خلال موقع الصندوق  https://bonyanreit.com.